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Villes et zones éligibles à la loi Pinel en 2022

La loi Pinel est une mesure de défiscalisation mise en place en 2014 afin de lutter contre la crise du logement en France. Pour favoriser l’investissement et la construction locative dans les villes les plus tendues sur le plan immobilier, la réduction fiscale ne s’applique que dans certaines zones définies avec précision. Quelles sont dans ces conditions les villes éligibles au dispositif Pinel en 2022 ? Comment savoir où investir pour bénéficier d’un avantage fiscal en Pinel ? Le point sur les villes et zones éligibles à la loi Pinel en 2022.

Les zones en loi Pinel

Afin de cibler en priorité les endroits où il est de plus en plus difficile de se loger, le gouvernement s’est appuyé sur un système de zonage qui classe les territoires français selon le niveau de tension de leur marché immobilier. Les communes et villes ciblées par le dispositif sont ainsi situées dans des zones dites tendues. À l’inverse, l’achat d’un bien classé dans une zone non tendue ne permettra pas à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt en Pinel.

Créé dans le cadre du dispositif Robien de 2003, le zonage du territoire classe les villes françaises dans 5 catégories différentes :

  • La zone A bis
  • La zone A
  • La zone B1
  • La zone B2
  • La zone C

Ce système permet ainsi au gouvernement d’ajuster les réductions fiscales proposées en fonction des besoins de chaque zone. Elles seront en ce sens plus attractives dans la zone A bis, qui regroupe les villes de France où les ménages éprouvent le plus de difficultés à se loger. Les réductions fiscales en zones B2 et C, quant à elles considérées comme détendues sur le plan immobilier, seront à l’inverse moins avantageuses.

Mis à jour régulièrement, ce zonage tient compte des dernières évolutions du marché de l’immobilier pour contrecarrer au mieux les méfaits de la crise locative. Utilisé pour mettre au point les mesures financières d'aide à l'accession à la propriété et à la location, ce zonage sert en outre de base à plusieurs autres dispositifs incitatifs, comme par exemple :

  • Le PAS (Prêt d’Accession sociale à la Propriété)
  • Le PSLA (Prêt Social Accession Location)
  • Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • Le dispositif classant les logements dits “intermédiaires”
  • Le dispositif définissant les secteurs où le préavis de location est réduit à 1 mois
  • D’autres anciens dispositifs de défiscalisation (loi Borloo, loi Scellier, etc.)
Les villes et zones éligibles à la loi Pinel en 2022

Les villes et zones éligibles à la loi Pinel en 2022

Les zones éligibles à la loi Pinel en 2022 sont au nombre de trois : la zone A bis, la zone A et la zone B1. Autrefois éligible à la loi Pinel, la zone B2 ne fait plus partie depuis le 1er janvier 2018 de cette catégorie (sauf dérogation). Les particuliers ayant investi dans un logement B2 en Pinel avant le changement de réglementation continuent toutefois de percevoir une réduction fiscale. La zone C est quant à elle constituée de communes où il est possible de se loger à des tarifs raisonnables sans trop de difficultés. Depuis 2017, elle ne fait donc plus partie des zones cibles du dispositif Pinel.

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Les nouvelles zones éligibles au dispositif depuis 2022

Le 20 février 2022, le gouvernement a publié un décret au Journal Officiel apportant plusieurs modifications au zonage jusqu’à présent en vigueur. Ainsi, plusieurs communes de France ont été retirées de la zone B2 pour être ajoutées aux zones A et B1. Ces communes pourront donc de nouveau bénéficier des avantages du dispositif.

Plus précisément, 46 communes françaises ont été reclassées : 41 d’entre elles ont été ramenées en zone B1, tandis que 5 ont directement été reclassées en zone A.

La zone A bis

La zone A bis est indéniablement la portion du territoire français où il est le plus difficile de se loger. Extrêmement tendue sur le plan de l’immobilier locatif depuis de nombreuses années, cette zone comprend toujours en 2022 la ville de Paris ainsi que 76 communes des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, des Yvelines, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Plus précisément, la zone comprend :

  • La ville de Paris (75)
  • Douze communes des Yvelines (78) : Chatou, Croissy-sur-Seine, Le Chesnay, Le Pecq, Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles et Viroflay
  • Une trentaine de communes des Hauts-de-Seine (92) : Antony, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtillon, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Nanterre, Puteaux, Sceaux, Vanves, etc.
  • Onze communes de Seine-Saint-Denis (93) : Aubervilliers, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble
  • Une vingtaine de communes du Val-de-Marne (94) : Arcueil, Cachan, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, L’Haÿ-les-Roses, Nogent-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Villejuif, Vincennes, etc.
  • Une commune du Val-d’Oise (95) : Enghien-les-Bains

La zone A

La zone A rassemble quant à elle le reste des villes de la petite couronne parisienne, et intègre également plusieurs villes et métropoles en France, notamment sur la Côte d’Azur et dans l’agglomération genevoise française. La zone A bis comprend notamment :

  • Les 5 communes ajoutées en 2022 : Chamonix-Mont-Blanc, La Clusaz, les Gets, Megève et Morzine
  • Plusieurs agglomérations régionales de la Côte d’Azur : Cannes, Nice, Marseille, Montpellier, etc.
  • Le reste des villes d’Île-de-France exclues de la zone A bis. On y trouve ainsi plus de 85 communes en Seine-et-Marne et dans l’Essone, plus de 80 dans les Yvelines, 70 dans le Val-d’Oise, une quarantaine dans le Var, 29 dans les départements de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que 2 communes (Villeneuve-la-Garenne et Gennevilliers) dans les Hauts-de-Seine
  • Ajaccio, Bonifacio et Porto-Vecchio en Corse
  • Lyon et Villeurbanne dans le Rhône (69)
  • Sept communes dans le Nord (59), dont Lille, La Madeleine, Loos, Marcq-en-Baroeul et Lambersart
  • Une dizaine de communes dans l’Ain (01) dont Cessy, Collonges et Thoiry
  • Une soixantaine de communes en Alpes-Maritimes (06) dont Antibes, Cabris, Grasse, Le Cannet, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou encore Saint-Paul-de-Vence
  • Une cinquantaine de villes dans les Bouches-du-Rhône (13) dont Cassis, Istres, Rousset et Vitrolles
  • Une vingtaine de communes dans l’Hérault (34) dont Assas, Mauguio, Juvignac et La Grande-Motte
  • Une quinzaine de communes dans le département de l’Oise (60) dont Belle-Église, Chantilly, Le Mesnil-en-Thelle et Bornel

La zone B1

La zone B1 regroupe quant à elles les communes françaises de plus de 250 000 habitants non recensées dans les catégories précédemment citées, ainsi que 4 villes de la Corse-du-Sud, 35 communes de la Haute-Savoie et les départements d’outre-mer français (DROM).

La zone B2

Nous l’avons vu, la totalité des communes de la zone B2 (villes entre 50 000 et 250 000 habitants) était autrefois éligible au dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier 2018, le seul moyen de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel est en obtenant une dérogation ou un arrêté préfectoral. Ceux-ci peuvent être délivrés dans deux cas exceptionnels :

  • Le permis de construire du logement acquis a été délivré avant le 31 décembre 2017
  • Le logement a été effectivement acquis avant le 15 mars 2019

Pour aller plus loin :