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Défiscaliser les travaux et frais déductibles en Pinel

Dans le cas d’une location d’ancien réhabilité ou rénové en Pinel, certains travaux sont déductibles des autres revenus fonciers du propriétaire sur 10 ans et de ses revenus professionnels jusqu’à 10 700 l’année de leur réalisation. Quels sont les travaux déductibles des impôts fonciers en Pinel ? Comment les défiscaliser ? Le point sur la loi Pinel ancien réhabilité et les bonnes pratiques pour limiter vos impôts.

Les conditions pour investir en Pinel ancien

Les critères à respecter

Dans un logement Pinel ancien, les conditions d’investissement et de location sont les mêmes qu’en investissement dans un logement neuf :

  • Le propriétaire-bailleur s’engage tout d’abord à louer son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans (modifiable par la suite sous certaines conditions)
  • Ce dernier doit également respecter les plafonds de 300 000 € d’investissement par an et de 5 500 € le mètre carré par investissement et par an
  • Le bien acheté doit de plus être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel (zones A bis, A et B1 selon le découpage prévu par le gouvernement). Pour connaître la zone d’un logement ou d’une ville qui vous intéresse, n’hésitez pas à consulter le simulateur du gouvernement mis en place à cet effet
  • Le logement mis en location doit de plus être loué non meublé et au titre de résidence principale par un membre extérieur au foyer fiscal du bailleur
  • L’investissement doit respecter un plafond de ressources du locataire, ainsi qu’un plafond de loyer du logement
  • Pour revendre son bien, le propriétaire-bailleur doit respecter sa durée d’engagement et ne pas être en déficit foncier depuis au moins 3 ans
Le critère d’indécence

Le critère d’indécence

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une liste de critères de décence destinés à évaluer la qualité de biens immobiliers mis en location. En optant pour le dispositif Pinel ancien réhabilité, vous faites le choix d’investir dans un logement qui ne respecte pas une partie voire la totalité de ces critères (le bien doit toutefois se trouver dans un immeuble avec des parties communes en bon état). En contrepartie, vous vous engagez à mettre le logement aux normes en opérant les travaux nécessaires à sa rénovation complète.

À noter qu’à l’issue des travaux, le logement doit bénéficier d’un label HPE rénovation 2009 , afin d’attester de sa mise aux normes en matière de performance énergétique, ou mieux d’un label BBC rénovation 2009 (Bâtiment Basse Consommation).

La loi Pinel ancien réhabilité : quelle imposition, quelle défiscalisation ?

L’imposition d’un logement Pinel ancien

Comme avec tout investissement locatif générant des revenus fonciers, un contribuable souhaitant acheter un bien en loi Pinel est soumis à l’obligation de déclarer ses revenus fonciers aux impôts. Pénible mais obligatoire, c’est pourtant bien cette déclaration annuelle de vos revenus qui vous permettra d’optimiser votre imposition, en particulier via la déclaration de vos charges déductibles (travaux, etc.) en Pinel.

La défiscalisation des travaux en Pinel ancien : choisir le bon régime fiscal

Avec un investissement en Pinel, il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux distincts :

  • Le régime micro-foncier : s’applique de facto à tout propriétaire dont l’investissement génère des revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 € par an. Celui-ci bénéficie alors d’un abattement fiscal de 30% du revenu déclaré, mais ne peut déduire aucune charge de ses impôts.
  • Le régime réel : ce régime est obligatoire dès lors que le propriétaire perçoit plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Les propriétaires générant moins de revenus peuvent toutefois opter pour cette option, qui permet quant à elle de déduire les charges des impôts. À noter que le régime réel prévoit une durée d’engagement de 3 ans.

Les charges et travaux déductibles des impôts fonciers en Pinel ancien

En régime réel, la réduction d’impôt dépend du montant de charges liées à votre investissement locatif. Strictement encadrée, la liste des charges que vous pouvez déduire est la suivante :

  • Les intérêts d’emprunt de crédit immobilier
  • Les frais de notaire liés à un crédit immobilier
  • La taxe foncière
  • Les primes d’assurance
  • Les frais de la résidence (entretien des parties communes, gardien, etc.)

En plus de ces charges, certaines dépenses liées aux travaux effectués pour le logement peuvent être déduites des revenus fonciers. On compte ainsi trois types de travaux déductibles des impôts : les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Les travaux d’agrandissement ne sont quand à eux pas déductibles des impôts en Pinel.

Les travaux de réparation et d’entretien

Cette catégorie désigne les travaux nécessaires à la remise en état d’un logement et/ou d’un immeuble pour en permettre un usage normal. Quelques exemples :

  • Réparation du chauffage central, des canalisations ou de l’installation électrique
  • Travaux de toitures, ravalement et crépissage des murs ou façades
  • Remise en état de la construction, des plafonds, planchers, escaliers, etc.
  • Traitement du bois contre les xylophages (insectes de type termite)
  • Entretien, remplacement ou mise aux normes d’un ascenseur
  • Analyse de la nocivité à l’amiante
  • Réparation d’une cuisine aménagée
  • etc.

Les travaux d’amélioration

Cette catégorie regroupe l’ensemble des travaux permettant d’apporter un confort supplémentaire aux locataires. Quelques exemples :

  • Remplacement d’une antenne collective de télévision
  • Aménagement ou rénovation d’installations sanitaires
  • Travaux ponctuels dans une cuisine ou une salle de bain
  • Agrandissement de fenêtres
  • Travaux au niveau des fondations d’un immeuble
  • Asphaltage du trottoir attenant à la propriété
  • Mise aux normes des canalisations
  • etc.
Comment défiscaliser les travaux et frais déductibles en loi Pinel ?

Comment défiscaliser les travaux et frais déductibles en loi Pinel ?

En régime réel, vous devez contrairement au régime micro-foncier remplir le formulaire 2044 de déclaration de vos revenus fonciers. Les dépenses liés aux travaux déductibles sont à indiquer à la ligne 224. Le descriptif des frais doit de plus être renseigné dans la colonne 400 du formulaire.

Déduire ses charges avant la mise en location, c’est possible ?

En Pinel ancien ou VEFA, il peut arriver que vous deviez commencer à payer des impôts, une taxe foncière et/ou une assurance propriétaire avant même que les travaux soient achevés et le logement habitable. Selon le Code Général des Impôts (article 12), il est alors possible d’optimiser vos impôts grâce à une rapide démarche.

En effet, il vous suffit simplement de remplir votre formulaire n°2044 même si vous ne générez pas encore de revenus fonciers. Grâce à cette situationtemporaire de déficit foncier, votre montant imposable sera diminué du déficit dans la limite de 10 700 € par an. La part qui dépasse peut être reportée les années suivantes.