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Que retenir des avis sur la Loi Pinel

Consulter les avis en ligne avant de conclure un achat est devenu un réflexe pour une grande majorité de consommateurs. Selon l’ IFOP 88% des français se fient aux commentaires sur internet pour juger de l’intérêt du produit proposé. L’investissement locatif en Loi Pinel ne fait exception à cette règle. Et si on trouve sur le net un grand nombre d’avis négatifs à propos de ce dispositif de défiscalisation immobilière, d’autres semblent très satisfaits de leur choix d’investissement.

Alors que faut-il retenir des avis glanés sur le web en ce qui concerne l’achat d’un logement en Loi Pinel ? Voici en 5 points les critères à prendre en considération pour s’assurer de réaliser une bonne opération immobilière.

  1. 1. Connaître les différentes options du dispositif de défiscalisation Pinel
  2. 2. Sélectionner un promoteur avec de solides références
  3. 3. Bien choisir la localisation du bien
  4. 4. Assurer son revenu locatif
  5. 5. Optimiser son plan de trésorerie

1. Connaître les différentes options du dispositif de défiscalisation Pinel

Le principe de la loi Pinel est d’accorder une réduction d’impôt aux investisseurs immobilier à condition que le logement soit situé dans l’une des zones tendues définies par la loi et qu’il soit loué pour une durée minimum de 6 ans. Il existe sur le marché de l’investissement locatif trois types de dispositif Pinel, chacun permettant de défiscaliser une partie de votre impôt sur le revenu :

  1. L’achat d’un logement neuf en VFA situé en zone Pinel A, Abis, ou B1
  2. Ou encore d’un logement ancien à réhabiliter dans l’une des 222 villes françaises bénéficiaires du Plan Action Coeur
  3. L’investissement dans un bien neuf dans les DOM TOM
Réduction fiscale pour l’achat en France métropolitaine d’un logement neuf ou d’un bien dans l’ancien à réhabiliter

Réduction fiscale pour l’achat en France métropolitaine d’un logement neuf ou d’un bien dans l’ancien à réhabiliter :

Vous pouvez déduire de vos impôts 2% par an du prix d’achat du bien pendant les 9 premières années et 1% les trois suivantes. Soit au total 21% maximum pour un engagement de location sur 12 ans.

Crédit d’impôt pour un investissement en Outre-Mer :

23% sur le montant de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Quels sont les principaux reproches mentionnés dans les avis négatifs concernant les différentes options Pinel ?

  • Les prix du neuf sont plus élevés et donc l’investissement moins rentable puisque les loyers sont plafonnés. Le bien se revendra moins cher que son prix d’achat.
  • Les biens Pinel dans l’ancien sont situés dans des petites villes sans grosse demande locative. Les travaux à effectuer sont trop importants et nécessite un suivi sur place-
  • L’Outre-Mer c’est très loin et on y recense beaucoup d’arnaques dans l’investissement locatif.

Si ces risques existent, il est aussi possible de les prévenir. Le succès du dispositif Pinel depuis sa création en 2014 atteste bien de l’intérêt qu’il représente pour les investisseurs.

De nombreux avis positifs font part d’un retour d’expérience très favorable, dû principalement à la sélection rigoureuse du promoteur à partir de l’étendue des garanties proposées par celui-ci.

2. Sélectionner un promoteur avec de solides références

Un promoteur immobilier sérieux ne se lance pas au hasard dans la construction d’une résidence.

Il réalise au préalable une étude approfondie de la zone d’implantation du projet, qui doit bien sur correspondre à l’une des zones tendues définies par la Loi Pinel. Des régions ou de grandes agglomérations où la demande locative est forte et les loyers élevés.

Mais l’emplacement doit aussi répondre à des critères précis en terme d’emplois, de transports, de lieux d’éducation et de commerces.

Investir dans le neuf permet de bénéficier les garanties constructeur

Avec le neuf pas de mauvaise surprise, les quatre garanties légales obligatoires du constructeur couvrent tous les défauts de fabrication qui pourraient survenir pendant 10 ans.

Garantie financière d’achèvement - GFA

En cas de défaillance du promoteur, l'assurance prend en charge le financement ainsi que l’achèvement du chantier. Valable sur toute la durée de construction, cette garantie sécurise notamment les acquisitions en VFA.

Garantie de parfait achèvement

L’assurance biennale couvre tout problème de fonctionnement de l’ouvrage pendant 2 ans.

Garantie décennale

Couverte par l’assurance dommage ouvrage qui engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans pour tout dommage survenu après la livraison. C’est à dire dès le lendemain de signature du procès verbale de réception des travaux.

 Pourquoi investir sans apport

Investir dans le neuf coute plus cher que l’ancien ?

Si le prix au mètre carré est supérieur, les surfaces sont optimisées et offrent un espace agréable à vivre. De plus les nouvelles normes environnementales et le diagnostic des performances énergétiques obligent désormais les propriétaires d’un logement dans l’ancien à prévoir des travaux importants en cas de passoire thermique. Et vue l’augmentation galopante du prix de l’énergie, aujourd’hui les locataires scrutent attentivement la classe énergétique avant louer un logement. Les construction neuves sont, elles, assujetties à des règles thermiques très strictes. D’ailleurs depuis le 1er janvier 2022 la RT 2012 est remplacée par la RT 2020, contraignant les bâtiments à produire plus d’énergie qu’ils n’en consomme.

3. Bien choisir la localisation du bien

Quand vous êtes à la recherche d’un bien à mettre en location, il existe plusieurs à priori qui peuvent influencer votre choix de localisation. Mais attention, L’investissement locatif est un placement financier, les critères ne sont donc pas même que pour un appartement où habiter.

Comment choisir l’emplacement où il sera à la fois intéressant et facile de louer et de revendre ?

La meilleure localisation est celle où il n’y pas de déséquilibre entre l’offre et la demande dans une zone avec une activité économique en développement.

L’idéal étant de conjuguer marché du travail et études. Un emplacement bien desservi pas les transports en commun, à proximité des écoles, des universités, des commerces vous assurera une demande locative constante.

La plupart des avis négatifs concernant la Loi Pinel évoquent les difficultés rencontrées pour percevoir un loyer régulièrement. En effet le premier critère de rentabilité pour un investisseur dans l’immobilier c’est d’être sûr que son revenu locatif sera assuré quoi qu’il arrive.

4. Assurer son revenu locatif

L’assurance de percevoir vos revenus locatifs quoi qu’il arrive est la clé de la rentabilité de votre investissement. Vous assurez du versement des loyers doit donc être votre priorité. Il existe sur le marché de nombreuses compagnies d’assurance proposant différentes garanties locatives.

En exigeant le maximum pour tous les risques identifiés, quelles sont les meilleures conditions que vous pouvez obtenir ?

La Garantie Carence locative :

A compter du 1er mois de mise en location et pendant 12 mois, vous êtes assure de percevoir 100% de votre loyer net qu’il y ait un locataire ou pas dans votre bien.

Garantie vacance locative :

Vos locataires sont partis et vous n'avez pas reloué votre bien. Vous touchez 100% du loyer net pendant 7 mois sans aucune franchise (210 jours)

Garanties Loyer impayés (GLI)

Vos locataires ne sont pas en mesure de régler le loyer, vous n’avez pas de soucis de recouvrement ni de trésorerie. Vous percevez 100% du loyer net sans limitation de durée et sans franchise. Avec un plafond 90 000 € par sinistre

Détérioration Immobilière

Votre bien à subi des détériorations vous devez le remettre en état avant de la relouer.
L’assureur prend en charge tous les dommages avec un plafond de 10 000 € par sinistre

Protection juridique

Un confit vous oppose à vos locataires, les frais juridiques sont assumés par l’assureur à hauteur d’un plafond de 6000 € par sinistre.

5. Optimiser son plan de trésorerie

La rentabilité d’un investissement, quel qu’il soit, se définit par la somme que vous avez mobilisée et investie dans ce placement. Rapportée au capital que vous constituez au terme de votre investissement.

Ce sont les 2 seules éléments qui comptent finalement. Pour parler simplement : combien j’ai mis de ma poche ? Et combien j’ai gagné au final ?

Pour définir la rentabilité réelle de votre investissement locatif il y a plusieurs variables qui entrent en jeu :

Le mode de financement de votre investissement en loi Pinel

Sur quelle durée porte votre crédit ? Plus la durée de votre crédit est longue, plus la mensualité de remboursement sera faible, et donc plus votre effort d’épargne sera limité.

Ainsi, un simple écart de quelques dizaines d’euros tous les mois, à cause d’un crédit moins long, peut faire une grosse différence au bout de 10 ans.

Si vous avez mis un apport de plusieurs milliers d’euros, la rentabilité au bout de l’opération sera largement à revoir à la baisse. Là encore la somme que vous aurez injectée dans ce placement s’ajoutera à votre effort d’épargne mensuelle et impactera largement le ratio épargne mobilisée / capital constitué.

Afin de maximiser votre rentabilité, le but est de mobiliser l’épargne la plus basse possible sur toute la durée de l’opération. Tout en assurant au maximum la sécurité de cette épargne et en optimisant le capital que vous pouvez constituer à terme.

Pour aller plus loin :