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Quels sont les pièges de la Loi Pinel et comment les éviter ?

Depuis 2014, Les avantages fiscaux accordés par l’état dans le cadre du dispositif Pinel motivent de nombreux français à investir dans l’immobilier locatif. Le fait de pouvoir financer jusqu’à 21% du montant total de son investissement avec ses impôts est un vrai coup de pouce qui incite certes à se lancer dans un tel placement. Néanmoins acheter un logement pour le louer nécessite de mobiliser une somme importante, il faut donc se prémunir contre les accidents de parcours. Alors quels sont les pièges à éviter dans le cadre d’un investissement en Loi Pinel ?

1. Ne pas respecter tous les critères d’éligibilité à la Loi Pinel
2. Un mauvais emplacement
3. Des loyers impayés
4. Une rentabilité mal évaluée

Pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôts vous devez respecter des critères précis

Acheter un bien immobilier neuf situé dans une zone tendue, c’est à dire où la demande logements est supérieure à l’offre. Le gouvernement a ainsi découpé la France en 5 zones : A, Abis, B1, B2, C. Depuis 2017 seules les zones A, Abis et B1 sont eligibles au dispositif Pinel.
Louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
Le prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000 euros et le prix au m2 ne peut pas être supérieur à 5.500 euros.
La location à vos ascendants ou descendants est possible, à conditions qu’ils soient indépendants du foyer fiscal de l’acquéreur. Mais aussi que leurs ressources ne dépassent pas le plafond fixé par la loi.
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel vous devez louer votre logement dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien

Comment défiscaliser les travaux et frais déductibles en loi Pinel ?

Une mauvaise localisation

Bien souvent le 1er reflexe d’un investisseur immobilier est de vouloir acheter un bien près de chez lui. Sauf que l’investissement locatif est un placement financier, les critères ne sont donc pas même que pour un appartement où habiter. Le plus important est de choisir un emplacement où il sera à la fois facile et intéressant de louer et de revendre.

Les 3 règles de base pour éviter tous les pièges lies à la localisation d’un achat immobilier en loi Pinel

Une région économique avec un bassin d’emploi actif et diversifié qui induit une demande locative forte et de qualité, pérennisant vos revenus locatifs
Un emplacement labellisé ETEC : Emploi, Transport, Education, Commerce
Une qualité de construction optimale et un entretien qui valorise votre investissement dans le temps.

Les loyers impayés

Tout investissement locatif appuie sa rentabilité sur l’encaissement des loyers. Quelques soient les garanties financières demandées au locataire, le défaut de paiement des loyers reste le risque principal auquel tout propriétaire est exposé.

A quelques exceptions près, l’achat d’un bien immobilier passe inévitablement par un emprunt bancaire. Et ce sont les loyers perçus qui vous permettent de couvrir tout ou partie de vos mensualités de crédit.

Le piège principal de votre achat en Loi Pinel est donc de ne pas encaisser les loyers régulièrement.

Pourquoi déléguer la gestion à un professionnel de l’immobilier ?

Gérer un bien immobilier nécessite de bien connaître la loi et se révèle très chronophage. Il suffit de quelques loyers impayés pour bouleverser l’équilibre de votre trésorerie et impacter vos revenus et il existe plusieurs cas de figure qui vous expose à cette situation périlleuse.

D’abord les difficultés financières que peut rencontrer votre locataire. Personne n’est à l’abri d’un accident de la vie. Mais aussi un délai de relocation important. D’autant plus quand il est dû à la nécessité de remettre en état le logement que les locataires précédents ont dégradé.

Vous avez bien sur des recours juridiques mais leur exécution prend toujours du temps et en attendant, c’est à vous d’assumer les dégâts…

Informez-vous sur les contrats d’assurances qui garantissent votre investissement Pinel

Il existe des garanties spécifiques à l’immobilier locatif, elles couvrent les loyers impayés, la carence locative et même la dégradation de votre bien par ses occupants.

Certains promoteurs sur le marché prennent en charge la gestion des logements qu’ils commercialisent et disposent de toutes les assurances. Vérifiez que c’est bien le cas avant de vous engager avec l’un d’eux.

Exigez les meilleures garanties du marché :

Le remboursement des loyers impayés avec un plafond de 90 000 €,
La carence locative couvrant 100 % du loyer net pendant 12 mois à compter du premier mois de mise en location
La vacance locative garantie pendant 7 mois sans franchise,
Une prise en charge par l’assureur de la détérioration immobilière à hauteur de 10 000€ par sinistre
Une protection juridique avec un plafond de 6000 € par sinistre.

Une rentabilité mal évaluée

Un piège souvent ignoré mais qu’il faut prendre en considération dans le plan de financement de votre investissement Pinel.

L’investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel est celui qui présente la meilleure opportunité de rentabilité puisqu’il prend en compte une partie de vos impôts pour financer l’acquisition du bien. Pour autant, cela ne doit pas vous faire oublier les conditions financières nécessaires pour rentabiliser votre placement.

Les questions à vous poser pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Sur quelle durée porte mon crédit ?

Plus la durée de votre crédit est longue, plus la mensualité de remboursement sera faible, et donc plus votre effort d’épargne sera limité. Un simple écart de quelques dizaines d’euros tous les mois, à cause d’un crédit moins long, peut faire une grosse différence au bout de 10 ans.
Par exemple, passer de 250 à 350 euros d’épargne pour le même bien immobilier, représente près de 30% d’épargne supplémentaire que vous devrez investir.

Opter pour un crédit avec ou sans apport, quelle est la meilleure solution ?

En dehors du fait de devoir disposer d’une somme importante avant de pouvoir envisager un investissement Pinel. Avec un apport de plusieurs milliers d’euros, la rentabilité au bout de l’opération devra largement être revue à la baisse. Car la somme que vous aurez injectée dans ce placement s’ajoutera à votre effort d’épargne mensuelle et impactera largement le ratio épargne mobilisée / capital constitué.

Quelle rentabilité pouvez-vous espéré ?

Si vous arrivez à minimiser votre épargne mensuelle et à obtenir votre crédit sans apport. Vous pouvez obtenir une rentabilité annuelle d’environ 18%

Comment calculer la rentabilité ?

Le prix de votre logement est par exemple de 200 000€, avec un crédit sur 20 ans. Au bout de dix ans vous le revendez. Il vous reste donc 10 ans de crédit à rembourser. Comme il y a des intérêts sur votre emprunt vous n’avez pas exactement remboursé la moitié du capital. En fait vous vous êtes acquitté d’environ 80 000€ sur les 200 000€ dus.

Admettons que votre bien n’a pas pris de valeur en 10 ans. Ce qui est impossible si vous avez choisi une ville avec un minimum de dynamisme, les prix augmentent constamment. Mais une base de 0 plus-value vous permet d’estimer la rentabilité minimale que vous pouvez espérer.

Votre bien est donc vendu au prix de 200 000€
vous remboursez les 120 000€ dus à la banque
vous encaissez la différence, soit 80 000€.

Selon votre plan de trésorerie qui inclut :

la mensualité de votre crédit
la gestion locative
la gamme de garanties locatives et travaux
l’entretien de votre bien par le syndic de copropriété etc.

Vous avez versé 250€ par mois pendant 10 ans, c’est à dire 30 000€ environ.

Avec cette épargne, vous avez créé un capital de 80 000€, soit 3 fois plus que votre investissement initial. Rapporté à une rentabilité annuelle, cela correspond à un taux d’environ 18%.

Si vous suivez bien nos conseils et évitez soigneusement ces quelques pièges, votre investissement locatif en loi Pinel se révèlera très profitable. Que vous souhaitiez réaliser le capital à moyen terme ou bénéficier d’un complément de revenu.

Pour aller plus loin :