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Investissement locatif : loi Pinel ou statut LMNP ?

Second placement préféré des Français derrière l’assurance-vie, l’investissement locatif est un excellent moyen de générer des revenus tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Parmi les dispositifs existants en ce sens, on retrouve notamment la loi Pinel, mise en place en 2014 et prolongée jusqu’en 2024, ainsi que le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le point sur ces dispositifs et leurs spécificités.

Pinel vs. LMNP : quelles différences ?

Les dispositifs Pinel et LMNP ont un objectif commun : permettre aux contribuables français de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de réductions d’impôts. Chaque statut possède toutefois ses caractéristiques propres.

La loi Pinel : les avantages

La loi Pinel : les avantages

Mise en place en 2014 par l’ancienne ministre du logement et de l’égalité des territoires Sylvia Pinel, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité mis en location. Ce système de défiscalisation incitatif est ouvert à tous les investisseurs dont le domicile fiscal réside en France. Il a notamment pour but de réguler les méfaits de la crise du logement, en particulier dans les zones tendues où la demande locative est trop forte.

Une réduction d’impôt indexée sur le temps de location

La réduction d’impôt en Pinel est calculée sur la base du prix du bien à l’achat, majoré en proportion de la durée pendant laquelle le logement est loué :

  • Aujourd’hui, la réduction fiscale pour un logement loué au minimum 6 ans est de 12%. Elle descendra par ailleurs à 10,5% dès 2023 et à 9% en 2024
  • Pour un logement loué 9 ans, la réduction fiscale s’élève à ce jour à 18%. Elle sera de 15% dès 2023 puis passera à 12% pour la dernière reconduction de 2024
  • Enfin, un bien loué 12 ans permet à son propriétaire de réaliser une économie de 21% aujourd’hui, contre 17,5% dès 2023 et 14% à compter de 2024

Ainsi, si la défiscalisation est plafonnée à 300 000 €, l’économie réalisée peut atteindre les 63 000 €. À noter que la durée de location n’est pas figée est peut tout à fait être ajustée en cours de route.

La constitution d’un patrimoine avec peu d’apport personnel

L’un des avantages de l’investissement locatif en Pinel est qu’il permet de se constituer un patrimoine transmissible par héritage avec un effort d’épargne modéré. En effet, le logement est en grande partie financé par les loyers perçus et les réductions fiscales qu’il engendre. Il est de plus possible d’acquérir son bien via une société immobilière.

Une source de revenus supplémentaire pour préparer l’après

Si les loyers sont plafonnés les premières années, louer votre bien en Pinel est un bon moyen de préparer votre retraite. Les plafonnements des loyers sont en effet retirés à la fin de la période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Au terme de cette période, les propriétaires ont de nombreuses possibilités : continuer de louer leur bien à des loyers non soumis aux plafonds Pinel, utiliser le logement à titre privé ou le revendre afin de générer une plus-value.

La possibilité de louer votre bien à vos proches

Dans le cadre de la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer votre bien non meublé à un parent ou à un ami. Seule condition : votre locataire ne doit pas être rattaché votre foyer fiscal.

La loi Pinel : les avantages

Le dispositif LMNP : les avantages

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en vigueur depuis 1949, est quant à lui une niche fiscale avantageuse pour les investissements immobiliers de long terme. Il permet en effet de choisir un logement neuf ou ancien, en résidence classique ou de services, et de bénéficier d’avantages fiscaux dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an et ne représentent pas plus de 50% de votre revenu total.

Générer des revenus complémentaires défiscalisés

Grâce au mécanisme de l’amortissement , le statut LMNP vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant une longue période. Vous bénéficiez de plus d’une imposition sur la revente du bien très limitée.

Si votre logement est situé dans une résidence avec services, vous n’avez pas à prendre en charge la gestion locative. En effet, vous signez dans ce cas un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire, qui s’engage à vous verser vos revenus locatifs même si le logement n’est pas loué. Vos revenus sont donc sécurisés.

Peu de contraintes d’éligibilité

Le statut LMNP présente moins de contraintes que la loi Pinel. Sans zonage, ni plafond de loyer ou de ressources du locataire, le propriétaire est plus libre dans ses choix. Il peut notamment décider d’investir dans du neuf ou de l’ancien, du meublé ou du non-meublé, et même dans une résidence de services ou un EHPAD, une résidence hôtelière, touristique ou étudiante. Le ticket d’entrée est d’ailleurs souvent plus abordable qu’en Pinel. Dernier avantage : le propriétaire peut choisir entre le régime réel ou le micro-BIC pour son régime fiscal.

Une TVA remboursable sous conditions

C’est l’un des autres avantages de l’achat d’un bien neuf en résidence avec services si vous voyez long terme. Ce remboursement est toutefois conditionné à une obligation de conserver votre logement pendant une durée minimale de 20 ans. Le cas échéant, vous devez rembourser la TVA récupérée.

La possibilité de louer votre bien à vos proches

Dans le cadre de la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer votre bien non meublé à un parent ou à un ami. Seule condition : votre locataire ne doit pas être rattaché votre foyer fiscal.

Loi Pinel ou LMNP : notre avis

Si chaque dispositif possède ses propres avantages et spécificités, voici quelques critères sur lesquels nous vous conseillons de vous concentrer pour faire votre choix :

  • Tenez compte des conditions d’éligibilité du bien. L’investissement en Pinel est en ce sens soumis à plus de conditions que le statut LMNP. L’une des contraintes majeures reste indéniablement le plafonnement des loyers. On compte également l’obligation de louer son logement non meublé, ainsi que le plafonnement des revenus des locataires.
  • Réfléchissez en fonction de la durée d’investissement. S’il est largement préférable pour le statut LMNP de conserver le bien au moins 20 ans, la loi Pinel peut par exemple être très avantageuse même avec une durée de détention plus courte.
  • Évaluez vos objectifs en termes de rendement. En outre, les contraintes imposées par loi Pinel comme le plafonnement des loyers entraînent parfois des revenus moins élevés, et donc une rentabilité légèrement inférieure à celle en LMNP (de l’ordre de 2 à 3% contre 4 à 5% en moyenne en LMNP).

Le tout est de choisir votre système en fonction de vos objectifs. La loi Pinel est par exemple certainement la plus adaptée si vous souhaitez réduire vos impôts à court ou moyen terme, la réduction étant applicable dès la première année de location. Le statut LMNP est souvent quant à lui souvent privilégié par les propriétaires souhaitant générer des revenus complémentaires.

Pour aller plus loin :