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Le garage et son implication dans le calcul du loyer en Pinel
Parmi les critères à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel , le plafonnement du loyer suscite souvent des interrogations. Ce plafond se calcule en effet sur la base de la surface utile du logement, qui comprend la surface habitable et les surfaces annexes, parfois difficiles à délimiter. Vous souhaitez savoir si votre parking peut être assimilé à une surface annexe ? Vous hésitez à louer votre garage via un bail séparé ? Le point sur le cas particulier du garage et son implication dans le calcul du loyer en Pinel.
Les surfaces annexes en loi Pinel : ce que prévoit la loi
Pour rappel, un loyer en loi Pinel se calcule de la manière suivante :
surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone
La surface utile du logement comprend la surface habitable, qui se définit comme l’espace nécessaire à la vie du locataire, à laquelle vous devez ajouter la moitié de la surface dite “annexe” (dont le total est plafonné à 8 m2).
Les surfaces annexes correspondent quant à elles à des espaces non essentiels pour le locataire, mais qui contribuent toutefois au confort de ce dernier. Comme les surfaces habitables, les surfaces annexes sont des zones dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Cette catégorie inclue notamment :
- Les balcons ou terrasses accessibles en étages ou aménagées, dans une limite de 9 m2
- Les vérandas ou loggias
- Les greniers ou combles non-aménagés
- Les ateliers ou celliers
- Les sous-sols ou caves
- Les remises ou séchoirs
Il existe toutefois quelques exceptions. En effet, les jardins, terrasses en rez-de- jardin ainsi que les cours ne sont pas considérés comme des surfaces annexes à proprement parler. Ces éléments ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de la surface pondérée du logement.
Le cas complexe du garage en loi Pinel
Si pour beaucoup de logements le garage a simplement pour fonction d’abriter les véhicules, cette pièce s’avère pour d’autres être un cas bien plus complexe à traiter en Pinel.
Prenez par exemple un propriétaire qui aurait transformé sa pièce de garage en un véritable espace à vivre optimisé. On peut également envisager le cas d’un propriétaire ayant aménagé son garage en un atelier, un espace de stockage et rangement, ou encore un établi. Comment considérer le garage dans ces conditions ? Peut-on le classer dans une catégorie de surface spécifique ou faut- il faire au cas par cas ?
Au vu du problème complexe que pose le garage dans le cadre du dispositif Pinel, le Code de la Construction de l’Habitation a décrété que le garage ne peut en aucun cas être considéré comme un espace habitable. Il reconnaît les garages comme des annexes mais admet qu’ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul du loyer car ils ne correspondent pas à des espaces à usage d’habitation.
Le cas particulier des maisons individuelles
Si la limite est déjà complexe à déterminer dans les appartements, elle l’est encore plus dans les lieux où la distinction entre la partie du garage utilisée comme stationnement et celle utilisée comme annexe est complexe. C’est en particulier le cas des maisons individuelles .
Pour répondre à l’ambiguïté autour du garage dans les maisons individuelles en loi Pinel, l’administration fiscale a tranché : légalement en France, la surface maximale qu’un propriétaire peut prendre en compte dans le calcul de son loyer en Pinel s’élève à 12 m2 .
Faut-il louer le parking ou garage via un bail à part ?
Pourquoi vouloir louer son parking ou sa place de stationnement à part ?
Un loyer pour l’emplacement de stationnement non plafonné
Dans le cas où vous décidez de rédiger un bail séparé pour votre parking, celui-ci ne sera pas pris en compte dans le dispositif Pinel. Dès lors, libre à vous de fixer le loyer de votre location comme bon vous semble, sans devoir respecter un plafond que vous estimerez peut-être trop faible. Ce type de placement est donc particulièrement rentable dans les grandes villes ou agglomérations.
Des mesures gouvernementales de plus en plus avantageuses
Avec la montée des inquiétudes sur le plan environnemental, les modes de vie évoluent et les réglementations avec. De plus en plus de grandes villes et agglomérations françaises sont en effet soumises à des lois favorisant les transports en commun, plus respectueux de l’environnement. Un nombre croissant d’automobilistes tendent ainsi à laisser leur voiture au garage autant que possible, rendant les places de stationnement et parkings individuels convoitées.
Louer le logement et l’emplacement de stationnement séparément : les inconvénients et risques
Les recettes locatives que vous toucherez entreront dans le calcul de la taxe foncière
Le stationnement n’étant pas pris en compte dans la surface habitable du logement en loi Pinel, louer votre bien avec sa place de parkings ne vous permettra donc pas d’exiger un loyer supérieur. En revanche si vous séparez vos baux, vous ne bénéficierez pas de l’avantage fiscal auquel sont éligibles les logements en Pinel.
Éveiller les soupçons de l’administration fiscale
Si le montage est possible, décider de séparer les baux de votre logement et de sa place de stationnement présente des risques non négligeables dont il faut être conscient. En effet, la loi française interdit les montages financiers dont le seul objectif est de diminuer le montant de ses impôts. Ce montage interroge ainsi souvent l’administration fiscale, qui étudie alors chaque situation minutieusement. Vous prenez ainsi le risque que le fisc vous suspecte de contourner le plafond de loyer, auquel cas vous vous exposez à un potentiel redressement fiscal, voire à une radiation du dispositif Pinel.
Les éléments qui pourront éveiller les soupçons de l’administration fiscale peuvent être multiples : un seul acte d’achat pour le logement et la place de stationnement, un loyer de parking anormalement élevé par rapport aux prix du marché, une date de bail identique pour les deux biens, etc.
En somme, agir avec raison et prudence
Séparer la location d’une place de stationnement et d’un logement n’est pas sans risque. Notre meilleur conseil serait d’étudier attentivement les bénéfices du projet ainsi que la rentabilité que vous pouvez en tirer. Si vous souhaitez toutefois vous lancer, portez une vigilance particulière aux points suivants :
- Rédigez deux baux de location distincts pour le logement et le garage
- Fixez un loyer pour votre garage en phase avec les tarifs du marché
- Déclarez séparément les deux biens dans vos revenus fonciers
- Dans la mesure du possible, achetez le logement et le garage en deux temps, ou louez vos biens à deux locataires distincts
Pour aller plus loin :