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Loi Pinel : explication, définition, conditions

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation du gouvernement favorisant l’investissement ainsi que la construction immobilière locative en France. Mais qui peut prétendre à un logement en Pinel ? Quelles critères les investisseurs doivent-ils respecter pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif ? Toutes nos explications sur la loi Pinel, ses objectifs et ses conditions en 2022.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Les dispositifs Pinel et LMNP ont un objectif commun : permettre aux contribuables français de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de réductions d’impôts. Chaque statut possède toutefois ses caractéristiques propres.

Loi Pinel : contexte et explications

La loi Pinel fut créée en 2014 dans le cadre du Plan de Relance du Logement du gouvernement. Plus précisément, ce dispositif fut mis en place à l’initiative de Sylvia Pinel, à l’époque ministre du logement et de l’égalité des territoires de Manuel Valls. Prolongé jusqu’en 2024, la loi Pinel est une mesure de défiscalisation qui offre aux propriétaires la possibilité de réduire leurs impôts tout en bénéficiant d’un revenu mensuel locatif. En contrepartie, ces derniers s’engagent à respecter un certain nombre de conditions vis-à-vis de leur investissement.

Loi Pinel : contexte et explications

Loi Pinel : contexte et explications

La loi Pinel répond à un enjeu majeur : relancer le logement en France. Plus précisément, ce dispositif a à deux principaux objectifs.

1. Stimuler l’investissement locatif et la construction immobilière en France

La réduction fiscale proposée en Pinel vise en effet à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, et en particulier l’immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cette mesure permet ainsi de stimuler la construction de logements dans les zones en forte tension locative.

2. Faciliter l’accès au logement des ménages les plus modestes

Le second objectif du dispositif est de lutter contre le mal-logement en France, en particulier des foyers aux revenus les plus faibles. La loi Pinel permet ainsi à de nombreux ménages d’accéder plus facilement à des logements décents aux loyers raisonnables et contrôlés.

Avantages de la loi Pinel

Pour le propriétaire

En plus de lui permettre de générer un revenu locatif sans apport, le principal avantage en Pinel est la réduction fiscale accordée. En 2022, le montant de réduction d’impôt minimum appliqué dans le cadre d’un investissement Pinel est de 12%, et peut aller jusqu’à 21%. À noter que jusqu’en 2024, le montant de ces réductions fiscales diminue de quelques points (de 10,5% à 17,5% en 2023, et de 9% à 14% en 2024).

Si le propriétaire investit dans un logement ancien qu’il rénove par des travaux, la loi Pinel permet de déduire la somme nécessaire à la remise en état du logement des autres revenus fonciers ou professionnels du propriétaire, dans une limitée définie.

La loi Pinel octroie enfin une certaine liberté à son propriétaire. Une fois la durée d’engagement Pinel achevée, celui-ci peut tout à fait conserver le logement pour lui ou ses proches, ou bien le vendre pour générer une plus-value.

Pour le locataire

Pour le locataire, le principal avantage est le prix du loyer, qui par essence reste raisonnable. En effet, le dispositif impose aux propriétaires-bailleurs un plafond de loyer pour éviter de gonfler les prix de manière démesurée.

Conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Les critères liés à l’investissement

Le plafond d’investissement

Pour bénéficier de la réduction fiscale, le propriétaire doit tout d’abord respecter un maximum de deux investissements en Pinel par an. De plus, le montant de son investissement est limité à 300 000 € par an, ou encore 5 500 € par m2 par investissement et par an.

L’engagement de location

En investissant dans un logement en vue de le louer en Pinel, un propriétaire s’engage pour une certaine durée de location. Celui-ci peut initialement décider de louer son bien pendant 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolongation de par bloc de 3 ans. Le maximum d’engagement est de 12 ans.

C’est précisément sur la base de cette durée d’engagement qu’est calculé le montant de la réduction fiscale. Plus le propriétaire s’engage longtemps, plus la réduction d’impôt sera conséquente.

L’engagement de location

En investissant dans un logement en vue de le louer en Pinel, un propriétaire s’engage pour une certaine durée de location. Celui-ci peut initialement décider de louer son bien pendant 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prolongation de par bloc de 3 ans. Le maximum d’engagement est de 12 ans.

C’est précisément sur la base de cette durée d’engagement qu’est calculé le montant de la réduction fiscale. Plus le propriétaire s’engage longtemps, plus la réduction d’impôt sera conséquente.

Les critères liés aux caractéristiques du logement et de la location

Les critères liés aux caractéristiques du logement et de la location

Le type de logement

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Si le dispositif concerne bien souvent des logements neufs ou en VEFA, il est toutuefois possible d’investir dans tous les types de biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement acheté en VEFA
  • Logement construit par un particulier
  • Logement ancien rénové ou réhabilité
  • Locaux transformés en logement

La localisation du bien

Nous l’avons vu, la loi Pinel a pour objectif de détendre le marché immobilier en France, en particulier dans certaines zones où il est plus difficile de se loger. Pour définir les zones éligibles à cette mesure, le gouvernement s’est appuyé sur le zonage du territoire élaboré dans le cadre de la loi Robien de 2003. Celui-ci découpe le territoire français en 5 zones, classées par niveau de “tension immobilière” : les zones A bis, A, B1, B2 et C.

Les zones éligibles à la loi Pinel sont :

  • La zone A bis (Paris et plusieurs villes de sa petite couronne)
  • La zone A (autres villes de banlieue parisienne et quelques métropoles)
  • La zone B1 (villes françaises de plus de 250 000 habitants)

La zone B2 n’est plus éligible depuis 2018 et la zone C n’est pas considérée comme tendue sur le plan immobilier.

Les conditions de location

Pour être éligible au dispositif Pinel, la location doit respecter quelques conditions :

  • Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire (mais ce dernier peut tout à fait être un ami ou un parent)
  • Le bien doit être loué au titre de résidence principale
  • Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé

Les plafonds à respecter en loi Pinel

Le plafonnement du loyer

Le dispositif ciblant en priorité les foyers aux revenus les plus modestes, les bailleurs sont tenus de respecter les plafonds imposés par le gouvernement. Révisés chaque année, ces plafonds sont fixés de la manière suivante (prix hors charges locatives) :

  • 17,55€ par m2 en zone A bis
  • 13,04€ par m2 en zone A
  • 10,51€ par m2 en zone B1 (sauf dans les DROM, où ce montant est de 10,55€ ou 12,83€ en fonction du département dans lequel le logement se trouve)

Le plafonnement des ressources du locataires

Dans la même optique, les logements Pinel sont réservés aux locataires dont le niveau de revenus ne dépasse pas un certain plafond :

  • Célibataire : 38 377 € en zone A bis et A, 31 280 € en zone B1
  • Couple : 57 357 € en zone A bis et A, 41 772 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec une personne à charge : 75 188 € en zone A bis, 68 946 € en zone A, et 50 233 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec deux personnes à charge : 89 769 € en zone A bis, 82 586 € en zone A et 60 643 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec trois personnes à charge : 106 807 € en zone A bis, 97 766 € en zone A et 71 340 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec quatre personnes à charge : 120 186 € en zone A bis, 110 017 € en zone A et 80 399 € en zone B1
  • Par personne à charge supplémentaire : + 13 390 € en zone A bis, + 12 258 € en zone A et + 8 969 € en zone B1

Les plafonds à respecter en loi Pinel

Pour vendre son logement en Pinel, les deux conditions à remplir sont les suivantes :

  • Respecter la fin de la durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans
  • Ne pas être en déficit foncier depuis au moins 3 ans

Hors cas exceptionnels (accident menant à une invalidité, décès du propriétaire, etc.) où ces obligations peuvent être levées, le propriétaire ne respectant pas ces critères doit rembourser à l’État l’intégralité des réductions dont il a déjà bénéficié.