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Les conditions pour revendre un appartement Pinel

Pour les propriétaires de biens immobiliers, l’investissement en Pinel s’accompagne d’une série de contraintes à respecter pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. Sur le sujet de la revente du bien, quelques conditions doivent ainsi être honorées. L’investissement Pinel vous tente mais vous ne savez pas si vous pourrez revendre votre bien ? Le point sur les conditions de revente d’un bien en loi Pinel.

Revente d’un bien Pinel : deux conditions majeures

Il est tout à fait possible de revendre son bien immobilier acquis dans le cas d’un dispositif Pinel. Pour bénéficier pleinement des réductions fiscales du dispositif, la revente du bien est toutefois soumise à deux conditions.

L’engagement de location

Pour les contribuables souhaitant générer des revenus locatifs passifs tous les mois, l’investissement locatif en Pinel présente de nombreux avantages. Pour bénéficier des réductions fiscales que ce dispositif permet notamment, les propriétaires doivent toutefois s’engager sur la durée de location du bien.

Plus précisément, un propriétaire acquérant un bien qu’il prévoit de louer en Pinel a deux possibilités : s’engager sur 6 ans ou sur 9 ans à louer son logement. Dans le premier cas, l’engagement peut être prolongé à deux reprises pour une durée de 3 ans. Si le propriétaire choisit de s’engager pour 9 ans, celui-ci ne peut prolonger la durée de 3 ans qu’une seule fois. La durée d’engagement maximale qu’il peut atteindre est donc de 12 ans.

En Pinel, la réduction d’impôts dépend par ailleurs de la durée de location du bien. Mis en place en 2014, le dispositif Pinel a de plus été reconduit jusqu’en 2024 afin d’encourager un maximum de contribuables à investir dans l’immobilier locatif. En 2023 et en 2024, les avantages fiscaux diminuent toutefois légèrement.

  • Pour 6 ans d’engagement, le montant de la réduction applicable est de 12% en 2022, 10.5% dès 2023, et 9% dès 2024. Si la durée est prolongée une première fois à 9 ans, la réduction est de 18% en 2022, 15% en 2023 et 12% en 2024. Si l’engagement est ensuite prolongé de 3 ans une seconde fois, la réduction applicable sera de 21% en 2022, 17.5% en 2023 et 14% en 2024
  • Pour 9 ans d’engagement, la réduction fiscale appliquée sera de 18% en 2022, 15% en 2023 et 12% en 2024. En cas de prolongement de la durée d’engagement pour atteindre le plafond de 12 ans, la réduction est de 21% en 2022, 17.5% en 2023 et 14% en 2024

La fin de la durée d’engagement marque également la fin des avantages fiscaux pour le propriétaire. À l’issue des 6, 9 ou 12 années de location, plusieurs options s’offrent donc à lui :

  • Le propriétaire peut d’abord continuer de louer son bien hors Pinel : si les avantages fiscaux disparaissent, cette solution présente l’avantage de permettre au propriétaire-bailleur de continuer de percevoir des revenus locatifs. De plus, les contraintes liées au dispositif Pinel (plafonds de loyers, de ressources, location nue, etc.) prennent fin elles aussi
  • Ce dernier peut aussi décider de conserver le bien pour son usage personnel : il peut par exemple servir à loger un enfant, un parent ou un membre de l’entourage
  • La dernière possibilité est ainsi la vente du logement afin de générer une plus-value (qui sera toutefois soumise aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu) : cette option est toutefois soumise à une seconde condition que nous voyons ci-après

À noter que dans le troisième cas, des abattements sont automatiquement prévus sur l’imposition de la plus-value (le logement étant détenu pour une période de 6 ans minimum en Pinel). Pour être totalement exonéré de ces taxes sur les plus-values, le logement doit toutefois avoir été loué pendant au moins 22 ans.

L’absence de déficit foncier

L’absence de déficit foncier

En plus du respect strict de la durée d’engagement, le propriétaire qui souhaite revendre son logement doit ne pas avoir déclaré de déficit foncier pendant 3 ans.

Le résultat foncier correspond à la différence entre vos revenus fonciers et les charges que vous pouvez déduire de votre investissement immobilier. Un déficit foncier correspond donc à ce résultat lorsque celui-ci est négatif. Contre toute attente, le déficit foncier est un levier de déduction très puissant que beaucoup utilisent pour réduire leur facture fiscale. C’est pourquoi l’administration fiscale n’autorise pas les propriétaires à déclarer de déficit dans les 3 années précédant la revente du bien.

Revendre son bien avant la fin de la durée d’engagement, c’est possible ?

En tant que propriétaire, vous êtes parfaitement libre de revendre votre bien immobilier, et ce à n’importe quelle période. Si la revente avant la fin de la durée d’engagement est possible, celle-ci n’est toutefois pas sans conséquence.

Avant toute chose, notez qu’il n’est généralement pas recommandé de vendre son bien immobilier avant la fin de la période d’engagement. En effet, le principal inconvénient de cette opération est l’annulation complète des réductions fiscales permises par le dispositif. Outre l’annulation des réductions d’impôt futures, le propriétaire doit de plus rembourser l’intégralité de l’impôt dont il a bénéficié jusqu’à présent. L’opération d’investissement puis de location Pinel perd ainsi de son intérêt pour le bailleur.

Les exceptions de l’administration fiscale

S’il existe quelques exceptions à cette mesure, ces dernières restent relativement exceptionnelles et s’appliquent à quelques cas très particuliers :

  • Décès du propriétaire-bailleur
  • Survenue d’une maladie ou d’un accident entraînant une perte de validité du propriétaire-bailleur
  • Licenciement ou faillite du propriétaire-bailleur

Dans ces cas précis uniquement, le propriétaire-bailleur ou sa famille le cas échéant, a le droit de revendre son logement sans avoir à rembourser les réductions d’impôt perçues au préalable.

À noter que le divorce n’est pas considéré comme une raison suffisante pour pouvoir vendre son bien avant la fin de son engagement. Il est toutefois possible pour l’un des deux ex-conjoints de racheter la part de l’autre dans l’investissement.