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Les conditions pour être éligible à la loi Pinel

Implémentée en 2014 par Sylvia Pinel, la loi Pinel a pour objectif de contrecarrer la crise du logement en France via l’investissement locatif. Grâce à ce dispositif incitatif, tout contribuable peut décider d’investir dans un logement en Pinel en échange d’une réduction d’impôt. Cette loi, prolongée jusqu’en 2024, ne s’applique toutefois que sous certaines conditions. Voyons lesquelles dans cet article.

Les critères liés à l’investissement Pinel

L’engagement de location

Si tous les contribuables majeurs français peuvent souscrire au dispositif Pinel, l’investissement locatif est soumis à plusieurs conditions. L’éligibilité à la défiscalisation requiert tout d’abord un engagement ferme de la part du propriétaire-bailleur à louer son bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. À noter que si la durée d’engagement est fixée dès le départ, celle-ci n’est pas figée et peut tout à fait être prolongée en cours de route (jusqu’à deux fois 3 ans, avec un maximum de 12 ans).

La réduction fiscale en Pinel est par ailleurs majorée en fonction de la durée de location du bien. Elle commence à 12% en 2022 pour un engagement de 6 ans, et peut grimper jusqu’à 21% pour les logements loués pour une durée de 12 ans. Les montants des réductions fiscales seront toutefois légèrement plus faibles en 2023 (de 10,5% à 17,5%) et en 2024 (de 9% à 14%).

Le plafond d’investissement

Le plafond d’investissement

Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez d’abord respecter la condition du plafond d’investissement. Celui-ci correspond à 300 000 € d’investissement par an, ou encore 5 500 € le mètre carré par investissement et par an. Le nombre d’opérations d’investissement en Pinel est de plus limité à deux par an.

Les critères liés aux caractéristiques du logement et de la location

Tous les biens immobiliers en France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Les critères d’éligibilité d’un logement sont notamment basés sur :

  • Le type de logement : neuf, ancien, etc.
  • La localisation géographique du logement : une délimitation a notamment été définie par le gouvernement dans le but de définir quelles sont les zones éligibles au dispositif Pinel

La déductibilité des travaux en Pinel

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, votre logement doit impérativement faire partie de l’une des catégories suivantes :

  • Bien immobilier neuf
  • Bien immobilier acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : sous réserve que la construction se termine dans les 30 mois suivant la signature de l’acte
  • Logement construit par un particulier : sous réserve que la construction se termine dans les 30 mois suivant la date du dépôt de permis de construire
  • Bien immobilier ancien rénové : dans ce cas, le montant des travaux nécessaires à la rénovation doit valoir au moins 25% du coût du bien à l’achat, et les travaux doivent se terminer au plus tard au 31 décembre de la seconde année suivant l’année d’achat
  • Bien immobilier ancien réhabilité : sous réserve que les travaux se terminent au plus tard au 31 décembre de la seconde année suivant l’année d’achat
  • Locaux transformés en logements : sous réserve que les travaux se terminent au plus tard au 31 décembre de la seconde année suivant l’année d’achat

La déductibilité des travaux en Pinel

Dans le cas d’une location d’ancien réhabilité ou rénové, le montant des travaux nécessaires à la remise en état du logement sont déductibles des autres revenus fonciers du propriétaire sur 10 ans et de ses revenus professionnels jusqu’à 10 700 l’année de leur réalisation.

Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit à la fin des travaux être crédité d’un label HPE rénovation 2009, afin d’attester de sa mise aux normes en matière de performance énergétique.

La localisation géographique du bien

Si tous les logements en France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel, votre bien doit pour bénéficier de l’avantage fiscal être situé dans une zone tendue sur le plan immobilier, c’est-à-dire une zone impactée par la crise du logement.

À cet effet, le gouvernement français a défini le zonage applicable à chaque logement souhaitant être soumis au dispositif. Ce découpage correspond par ailleurs à celui créé en 2003 dans le cadre de la loi Robien.

Plus précisément, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les suivantes :

  • La zone A bis : cette zone comprend notamment Paris et plusieurs villes de sa petite couronne. Elle correspond ainsi à la zone en France la plus tendue sur le plan de l’immobilier
  • La zone A : cette zone comprend elle aussi plusieurs villes de la petite couronne parisienne, mais inclut également quelques métropoles françaises comme Lille ou Marseille
  • La zone B1 : cette zone regroupe quant à elle les villes françaises de plus de 250 000 habitants qui ne sont pas déjà recensées dans les deux autres catégories

Les communes situées dans la zone C ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. La zone B2 quant à elle, n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2018.

Le plafond d’investissement

Le type de location

En plus des conditions citées, le bien mis en location doit impérativement être loué au titre de résidence principale par un locataire qui n’est pas un membre du foyer fiscal du bailleur. Cela n’empêche toutefois en rien ce dernier d’être un ascendant, un descendant ou un ami du propriétaire. La loi Pinel ne s’applique par alleurs que pour les biens loués non meublés. Dernière contrainte : le propriétaire-bailleur dispose de 12 mois pour trouver un locataire.

Les différents plafonds en loi Pinel

Le plafonnement du loyer

La loi Pinel ayant pour cible privilégiée les ménages aux revenus modestes, les propriétaires-bailleurs doivent respecter les niveaux de plafonnement de loyers prévus par le gouvernement. Révisés chaque année, ces plafonds ont ainsi pour but de lutter contre la crise locative en louant les biens à des prix légèrement inférieurs à ceux du marché. Ainsi :

  • Le plafond des loyers de la zone A bis est aujourd’hui fixé à 17,55€ par mètre carré hors charges locatives. C’est le plafond le plus élevé en France en Pinel
  • Le plafond des loyers en zone A est quant à lui fixé à 13,04€ par mètre carré hors charges locatives
  • En zone B2, le plafond est de 10,51€ par mètre carré hors charges locatives, à l’exception des îles de la Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, Mayotte et Saint-Martin (10,55 € par mètre carré) et de la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et Wallis-et-Futuna (12,83 € par mètre carré)

Le plafonnement des ressources du locataires

Afin de faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus modestes, la loi fixe de plus un plafond de ressources des locataires, calculé en fonction de la composition du foyer :

  • Célibataire : 38 377 € en zone A bis et A, 31 280 € en zone B1
  • Couple : 57 357 € en zone A bis et A, 41 772 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec une personne à charge : 75 188 € en zone A bis, 68 946 € en zone A, et 50 233 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec deux personnes à charge : 89 769 € en zone A bis, 82 586 € en zone A et 60 643 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec trois personnes à charge : 106 807 € en zone A bis, 97 766 € en zone A et 71 340 € en zone B1
  • Personne célibataire ou en couple avec quatre personnes à charge : 120 186 € en zone A bis, 110 017 € en zone A et 80 399 € en zone B1
  • Par personne à charge supplémentaire : + 13 390 € en zone A bis, + 12 258 € en zone A et + 8 969 € en zone B1

La revente de l’appartement

Comme pour la majorité des reventes de biens immobiliers, la plus-value générée par la vente est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. À partir de la 6e année, ces deux parts (respectivement de 19% et 15,5%) deviennent cependant dégressives. Le bien est donc en général exonéré à 100% à partir de 22 ans, et jusqu’à 30 ans selon votre durée d’engagement.

Si vous souhaitez toutefois revendre votre bien plus tôt, vous devez alors :

  • Respecter votre durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans
  • Ne pas être en déficit foncier depuis au moins 3 ans

Si ces critères ne sont pas respectés, vous devrez rembourser à l’État les réductions fiscales dont vous avez déjà bénéficié, sauf si vous êtes licencié ou invalide à la suite d’une maladie ou d’un accident. En cas de décès, votre descendance peut également revendre le bien sans contrainte de délais.entaires.