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Qu'est-ce qui change avec la loi Pinel 2023 ?

En janvier dernier, la loi de finances pour 2021 a annoncé la prolongation du dispositif Pinel jusqu’en 2024. Quelles sont les changements auxquels s’attendre ? Les avantages et conditions de la loi Pinel seront-ils modifiés ? Le point sur ce qui change avec la loi Pinel dès 2023.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une mesure fiscale mise en place par l’ancienne ministre Sylvia Pinel, dans le cadre du Plan de Relance du Logement du gouvernement. En vigueur depuis 2014, ce dispositif vise à promouvoir et favoriser l’investissement dans l’immobilier locatif ainsi que la construction immobilière en France, en particulier dans les zones tendues où de plus en plus de ménages peinent à se loger.

Le principe est simple : pour attirer les investisseurs, le gouvernement propose des réductions fiscales conséquentes à tout contribuable achetant un bien en vue de le louer en Pinel. Pour être éligible au dispositif, un certain nombre de contraintes et conditions sont imposées.

Plus précisément, les montants des réductions accordées sont les suivantes :

  • Si le propriétaire décide de s’engager 6 ans en Pinel, la réduction fiscale appliquée jusqu’à présent était de 12%. En prolongeant son engagement (par bloc de 3 ans), le propriétaire pouvait voir sa réduction d’impôt grimper à 18% pour une durée totale d’engagement de 9 ans, et à 21% pour une durée totale d’engagement de 12 ans (durée d’engagement maximale en Pinel)
  • Pour un engagement initial de 9 ans, alors la réduction d’impôt était jusqu’à présent de 18%. Avec une prolongation de la durée d’engagement de 3 ans, la réduction s’élevait finalement à 21%

Rappel des conditions d’éligibilité en Pinel

Pour bénéficier de ces réductions fiscales, voici les critères à respecter pour le propriétaire :

  • La durée d’engagement de location : de 6 ou 9 ans avec possibilité de prolongation
  • Le plafond d’investissement annuel en Pinel : 300 000 € par an, ou 5 500 € par m2 par investissement et par an
  • Le type de logement : neuf, VEFA, ancien rénové ou réhabilité, logement construit par un particulier ou locaux transformés en logement
  • La localisation du bien : zone A bis, A ou B1 selon le découpage prévu par le gouvernement
  • Les caractéristiques de la location : logement loué nu, au titre de résidence principale, à un membre nécessairement extérieur au foyer fiscal du propriétaire-bailleur
  • Le plafond des loyers : 17,55€ par m2 en zone A bis, 13,04€ en zone A, 10,51€ en zone B1 (sauf dans les DROM, où d’autres montants sont appliqués)
  • Le plafond des ressources des locataires : calculé en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer
Réduction fiscale pour l’achat en France métropolitaine d’un logement neuf ou d’un bien dans l’ancien à réhabiliter

Ce qui change à partir de 2023

La loi de finances pour 2021 ne prévoit pas de modification particulière concernant les conditions d’éligibilité au dispositif ni la durée d’engagement. En revanche, celle-ci impose à partir de 2023 une diminution progressive du taux de réduction d’impôt.

En 2023 :

  • La réduction fiscale sera désormais de 10,5% pour un engagement initial de 6 ans. En cas de prolongement de la durée d’engagement, le taux de réduction évolue également : il ne sera plus que de 15% pour un prolongement de 3 ans, et de 17,5% pour un prolongement de 6 ans
  • Pour un engagement initial de 9 ans, la réduction sera de 15%. Si le propriétaire décide de prolonger sa durée d’engagement de 3 ans, la réduction s’élèvera finalement à 17,5%

En 2024 :

  • Pour un engagement de 6 ans, la réduction fiscale sera désormais de 9%. En prolongeant cet engagement de 3 ans, elle ne sera plus que de 12%. Pour un second prolongement de 3 ans, la réduction sera de seulement 14% en 2024
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction sera de 12%. Si le propriétaire décide de prolonger sa durée d’engagement de 3 ans, la réduction s’élèvera finalement à 14%

Couplée aux revenus fonciers de la location ainsi qu’à la possibilité de revente du bien pour générer une plus-value au maximum 12 ans après l’achat du bien, la loi Pinel pour 2023 et 2024 reste très avantageuses pour les contribuables souhaitant se construire un patrimoine immobilier.

Le projet “Super Pinel”, nouvelle relance du dispositif ?

Ces dernières années, la loi Pinel fut un puissant moteur d’investissement en immobilier locatif. Le marché du logement n’étant cependant toujours pas stabilisé en France, la ministre du logement Emmanuelle Wagon a récemment annoncé qu’un nouveau dispositif, baptisé “Super Pinel”, était à l’étude en collaboration étroite avec des professionnels du secteur.

Ces réflexions ont notamment été initiées à la suite de la crise sanitaire, qui a eu de lourdes conséquences sur le marché de l’immobilier, notamment neuf. Ce nouveau dispositif devrait ainsi être mis en place pour 2023, en complément du dispositif Pinel actuel, afin de continuer de lutter contre la raréfaction des logements face à une demande locative croissante.

Le programme Super Pinel permettrait de maintenir des taux de défiscalisation pleins (l’avantage fiscal semble s’orienter vers 21% de réduction d’impôt), sous certaines conditions :

  • Le bien devra être situé dans une zone définie comme prioritaire par la ville
  • Le logement devra également respecter certains critères énergétiques. Si ces derniers ne sont pas à ce jour totalement définis, ils seront probablement plus exigeants que ceux du label RE 2020
  • Afin de répondre aux nouveaux besoins des ménages, le bien devra enfin respecter des critères de bon usage, comme par exemple l’obligation de disposer d’un espace extérieur privatif comme un balcon, et pour les T3 et plus présenter une double exposition. Le dispositif imposera de plus un minimum de surface par typologie d’appartement (28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5)

Pour aller plus loin :