Comment calculer votre réduction d’impôt Pinel ?

Le calcul de votre réduction d’impôt Pinel vous permet d’évaluer le montant que vous pourrez déduire de votre investissement immobilier. En effet, le dispositif de défiscalisation Pinel vous offre la possibilité d’utiliser vos impôts pour financer une part significative de l’acquisition d’un logement à condition qu’il soit mis en location.
Cet avantage fiscal constitue un sérieux de coup de pouce de la part de l’Etat français pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. Ajoute au loyer perçu, il contribue à alléger vos mensualités de crédit en limitant votre effort d’épargne.

1. 1. Les principaux critères de la défiscalisation Pinel
2. 2. Quelles sont les bases de calcul de votre réduction d’impôt Pinel
3. 3. Comment calculer la part de la réduction d’impôts Pinel dans la rentabilité de votre investissement locatif
4. 4. Un exemple de calcul de la rentabilité de votre placement immobilier sur 10 ans

Les conditions de location du propriétaire/bailleur en Pinel

D’abord, le bien acheté dans le cadre de votre investissement locatif doit être situé dans l’une des zones tendues définies par la Loi Pinel. C’est à dire où la demande de logement est supérieure à l’offre.

Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants directes dans la mesure ou leurs revenus n’excèdent pas la limite prévue dans la loi. Celle-ci tient compte également de la zone où se situe le logement.

La base de calcul de la réduction Pinel est plafonnée dans deux sens : 300 000 € pour le prix de revient, et 5 500 € par m². Cela signifie que si votre achat en loi Pinel dépasse l’un de ces deux plafonds, l’excédent ne sera pas pris en compte dans l’abattement fiscal.

Le calcul de votre réduction d’impôt se fait sur le prix de revient global de votre investissement. Celui comprend le prix d’achat du logement ainsi que les frais annexes (frais de notaire, commissions éventuelles, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrements, TVA…).

Quelles sont les bases de calcul de votre réduction d’impôt Pinel

Pour connaître votre avantage fiscal il suffit simplement de multiplier le prix global par le taux qui correspond à la durée la location

Pour l’achat d’un logement de 300 000 €, par exemple, le montant maximum de votre réduction d’impôts s’élèvera a 63 000 €. C’est à dire 6000€ pendant 9 ans et 3000 € pendant 3 ans. Soit 2% par an pour les 9 premières années et 1 % pour les 3 années suivantes

Si votre engagement de location est limité à 9 ans, le total de votre économie d’impôt représentera 54 000€ ou encore 36 000€ pour 6 ans.

En 2023, pour le même montant de 300 000€, vous ne pourrez plus déduire de votre facture fiscale que 52 500€ maximum et 42 000€ en 2024, soit 10 et 20 000€ de moins qu’aujourd’hui.

Comment calculer la part de la réduction d’impôts Pinel dans la rentabilité de votre investissement locatif

C’est simple, au lieu de verser vos impôts au trésor public vous les utilisez pour financer votre projet immobilier. Avec le crédit bancaire, la réduction d’impôts Pinel est l’un des deux leviers de votre investissement.

Cet apport est pris en considération pas les banques car il entre dans le calcul de vos charges financières. Avec un bon plan de trésorerie, les mensualités de remboursement du crédit sont couvertes à 50% par le loyer et à 30% par la réduction d’impôts, 20% seulement reste à votre charge. Ainsi si vous rembourser 1200`€ par mois à banque, vous devez seulement sortir de votre poche 240 €. En outre, cette combinaison entre l’argent de vos impôts et le montant du loyer, est un élément clé pour vous permettre d’investir sans aucun apport.

Un exemple de calcul de la rentabilité de votre placement immobilier sur 10 ans

Vous achetez par exemple un bien à 200 000€ avec un crédit sur 20 ans. Au bout de dix ans vous le revendez. Il vous reste donc 10 ans de crédit à rembourser. Comme il y a des intérêts sur votre emprunt vous n’avez pas exactement remboursé la moitié du capital. En fait vous vous êtes acquitté d’environ 80 000€ sur les 200 000€ dus. En prenant une base de 0 plus-value, ce qui est impossible sur 10 ans, mais pour estimer la rentabilité minimale que vous pouvez espérer. Votre bien est donc vendu à 200 000€, vous remboursez les 120 000€ dus à la banque et vous encaissez la différence, soit 80 000.

Selon votre plan de trésorerie qui inclue la mensualité de votre crédit, la gestion locative, la gamme de garanties locatives et travaux, l’entretien de votre bien par le syndic de copropriété etc. Vous avez versé 240€ par mois pendant 10 ans, c’est à dire 30 000€ environ. Vos impôts ont donc largement contribué à la création de votre capital

Pour aller plus loin :

• Les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel
• Loi Pinel : explication, définition, conditions
• Déclarer son impôt suite à un investissement Pinel