Confiance Invest
Contacter l’équipe commerciale Parrainage Actualités 0 800 711 371 ( appel gratuit )

Accueil > Calcul loyer loi Pinel

Le calcul du loyer en loi Pinel

L’investissement locatif est un excellent moyen pour tout contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt. Grâce au dispositif Pinel mis en place en 2014 et prolongé jusqu’en 2024, cette réduction très avantageuse peut en effet aller jusqu’à 21% de l'imposition.

Pour être éligible à cette défiscalisation, votre investissement doit toutefois respecter certains critères, dont le plafonnement des loyers.

On vous explique tout sur le calcul du loyer en loi Pinel.

La formule de calcul d’un loyer en loi Pinel

Pour rappel, tous les logements en France ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel. Celui-ci s’applique en effet essentiellement aux logements neufs ou anciens réhabilités mis en location, situés dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu. Les revenus du locataire tout comme le montant du loyer du logement sont de plus soumis à des plafonds.

Vous souhaitez savoir quelles zones sont éligibles au dispositif Pinel ? Découvrez ici les zones éligibles en 2022.

Pour calculer le montant du loyer en loi Pinel, plusieurs critères sont à prendre en compte:

  • La surface utile du bien
  • Le coefficient multiplicateur Pinel
  • Le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement
Décomposition du calcul

Décomposition du calcul

1. La surface utile du bien

Le premier élément à prendre en compte dans votre calcul est la surface utile du logement. Celle-ci comprend à la fois la surface habitable et les surfaces dites “annexes” du logement.

La surface habitable

Sont considérées comme surfaces habitables toutes les parties habitables de votre logement, c’est-à-dire le salon, les chambres, la cuisine, la salle de bain, etc. hors gaines, marches, murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres et cages d’escalier. La hauteur de plafond de ces espaces doit être d’au moins 1,80 m.

La surface annexe

En plus de ces parties, vous devrez aussi prendre en compte les surfaces dites “annexes”, dont la hauteur sous plafond est également supérieure à 1,80 m. Les surfaces annexes incluent notamment :

En zone B2 également, les ressources de locataires sont plafonnées afin de réguler le marché immobilier locatif.

  • Les balcons
  • Les vérandas ou loggias
  • Les greniers ou combles non-aménagés
  • Les ateliers ou celliers
  • Les sous-sols ou caves
  • Les remises ou séchoirs

À noter que les jardins, les parkings ou encore les cours ne sont pas considérés comme des surfaces annexes.

Dans votre calcul, vous ne devrez prendre en compte que la moitié des surfaces annexes de votre logement. Celles-ci sont de plus plafonnées à 8 m2 au total.

Formule de calcul

Pour résumer, le calcul de la surface utile du bien mis en location est le suivant :
surface habitable + 0.5 x surface annexe

Le coefficient multiplicateur Pinel

2. Le coefficient multiplicateur Pinel

Second élément de votre calcul, le coefficient multiplicateur Pinel est défini chaque année par le gouvernement. En 2022, celui-ci est calculé de la manière suivante : 0,7 + (19 / surface utile).

À noter que la valeur de ce coefficient est plafonnée à 1,2.

Décomposition du calcul

3. Les plafonds de loyer en zone Pinel

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, le dernier critère à respecter est celui des plafonnements de loyers. Ces derniers varient selon la zone Pinel où se situe le logement et sont révisés chaque année afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie.

En 2022, les plafonds des loyers sont fixés de la manière suivante :

  • En zone A bis, le plafond mensuel du loyer s’élève à 17,55 € par m2
  • En zone A, ce plafond s’élève à 13,04 € par m2
  • En zone B1, ce plafond s’élève à 10,51 € par m2
  • En zone B2, ce plafond s’élève à 9,13 € par m2

Ces plafonds peuvent toutefois être réduits localement par arrêté préfectoral, afin de s'adapter aux particularités des marchés locatifs locaux de manière ponctuelle.

Exemple de calcul d’un loyer en loi Pinel

Afin de mieux comprendre comment calculer le loyer de votre logement dans le cadre de la loi Pinel, voici un exemple concret portant sur un logement en zone A.

Prenons l’exemple d’un appartement de 40 m2 avec 4 m2 de balcon à Lyon dans lequel vous auriez investi dans le but de le mettre en location.

Pour calculer le plafond du loyer de ce logement, il vous suffit d’appliquer la formule donnée précédemment étape par étape :

  • Surface habitable du bien : 40 m2 + (0.5 x 4 m2) = 42 m2
  • Coefficient multiplicateur Pinel : 0,7 + (19 / 42 m2) = 1,152
  • Plafond de loyer de la zone Pinel : 13,04 € par m2, le logement étant situé à Lyon (zone A du découpage Pinel)

Une fois tous les facteurs pris en compte, le calcul devient le suivant : 42 x 1,152 x 13,04 = 630,93 €.

Le loyer maximal que vous pouvez donc demander à votre locataire pour ce logement en 2022 est de 630,93 € par mois.

À noter qu’il peut dans certains cas être avantageux de louer votre bien à un prix inférieur au loyer maximum autorisé. En plus de vous faciliter la recherche d'un locataire, louer votre logement moins cher que son prix plafond peut vous permettre de prétendre à une réduction d’impôt qui pourra dans certains cas vous être accordée dans le cadre de la loi Pinel.

Pour aller plus loin :