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Les 7 étapes de l’achat d’un appartement en loi Pinel

Dès le 1er janvier 2023, la réduction fiscale accordé par l’Etat, dans le cadre de l’achat d’un appartement en loi Pinel, va diminuer. Si l ‘investissement locatif défiscalisé vous intéresse vous devez donc acquérir un logement avant la fin de l’année 2022 pour profiter des conditions les plus avantageuses. Il vous reste donc 3 trimestres pour trouver le bien idéal dans lequel investir. Comment faire dans ce délai pour réussir votre opération immobilière ? Le plus délicat est de trouver le bon interlocuteur et de respecter les étapes nécessaires à vous assurer d’une maitrise totale de votre projet d’investissement.

  1. 1. Définir votre budget
  2. 2. Faire un audit de votre situation
  3. 3. Choisir le bien
  4. 4. Etablir un plan d’épargne
  5. 5. Trouver la bonne banque
  6. 6. Emprunter mais à quel taux
  7. 7. Signer chez le notaire

Définir votre budget

Combien pouvez-vous emprunter à la banque pour financer l’achat d’un appartement en loi Pinel ?

Tout dépend de vos revenus bien sûr, mais aussi de vos charges. Depuis janvier 2021 le taux maximum d’endettement est passé à 35%. Votre capacité de crédit est donc ce qui reste après avoir payé vos charges, loyers ou RP et autres crédits.

Admettons que ces charges représentent 20% de votre taux d’endettement, il vous reste 15% de vos revenus que vous pouvez investir.

Exemple :

  • Revenus du foyer : 6000 euros mensuels
  • Résidence principale : 1250 €
  • Crédit voiture ou conso : 250 €

Calcul :

  • 6000 x 0.35 = 2100 <- Capacité d'endettement totale
  • 2100 - 1250 (RP) = 850
  • 850 - 250 (conso ou voiture) = 600

Votre capacité d'endettement est donc de 600 euros par mois

Le critère d’indécence

Avec une épargne 600€ par mois de quel montant disposez-vous pour votre investissement locatif

D’abord vous devez évaluer le revenu locatif mensuel du logement que vous achetez.

La banque prend en compte 70 % du montant du loyer
Donc pour un loyer de 1000 €, vous pouvez ajouter 700 € à votre capacité d’endettement.
Soit 600 + 700 = 1300€

En moyenne, vous pouvez donc emprunter 260 000 € sur 20 ans avec une mensualité de 1274€. Ou bien sur 25 ans avec une mensualité de 1076€

Faire un audit de votre situation

La 1ere étape c’est de faire un point précis sur votre situation patrimoniale, financière et fiscale. Vous pourrez ensuite définir les objectifs que vous visez, à la fois en terme d’épargne, mais aussi de gestion de votre patrimoine et de réalisation de capital.

L’immobilier locatif est le support de placement qui permet, avec le plus de sécurité, d’utiliser tout ou partie de votre impôt de manière efficace pour vous constituer un patrimoine. Grâce au concours bancaire et à l’économie d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez effectuer un placement rentable tout en mobilisant très peu de trésorerie.

Il s’agit d’abord de définir votre trésorerie sur mesure à partir de votre économie d’impôt, du montant de vos revenus locatifs sécurisés et de votre épargne personnalisée. Le but étant de réduire votre effort d’épargne au maximum afin qu’il n’impacte pas votre niveau de vie. Le processus d’investissement structuré sur ces bases vous permet de créer un capital à partir de 0€. La création de capital étant générée par un effet de levier croisé entre l’évolution de prix de l’immobilier et le remboursement du capital emprunté.

Vous pouvez prendre rendez-vous sur notre site avec un spécialiste des questions financières et fiscales. Il vous orientera vers à solution la mieux adaptée à votre situation personnelle. N’hésitez pas c’est gratuit et sans engagement.

Choisir le bien que vous allez acheter

Trouver un produit adapté à la demande locative

Pour être éligible au dispositif Pinel le bien doit être mis en location et bien sûr situé dans l’une des zones prioritaires définies par l’Etat. Alors Lyon, Marseille, Montpellier, Paris, Bordeaux, Toulouse, quelle est la meilleure localisation pour l’achat d’une logement en Loi Pinel ? Bien sûr, il faut d’abord sélectionner un programme immobilier situé dans une région économique dynamique pour une demande forte et pérenne. Avec une situation à proximité des transports, des commerces et écoles, mais aussi une qualité de construction qui résiste au temps et respecte les normes environnementales

La valeur d’un investissement locatif réside dans le fait que vous vous portez acquéreur d’un patrimoine et donc d’un capital significatif. Et dont le paiement est assuré, en majorité, par d’autres acteurs que vous.

Votre locataire d’abord, et dans le cas d’un appartement acheté en loi Pinel, vos impôts. Pour ça vous devez donc percevoir un loyer de manière pérenne et à un prix intéressant pour participer au financement de votre achat. C’est la clé du choix de votre emplacement. La sécurisation de votre loyer représente l’indicateur principal pour guider votre choix de localisation.

Par ailleurs, préférez les appartements de petites dimensions, studio ou 2 pièces, qui se louent facilement et rapidement.

Bien sélectionner votre opérateur

Il existe de nombreux programmes immobiliers sur le marché, renseignez-vous sur l’expérience et la réputation du promoteur. Pour consolider votre placement, l’antériorité de l’opérateur et sa capacité à proposer une qualité de bâti et une administration de la copropriété reconnue sont indispensables.

La garantie de vos revenus locatifs est un point fondamental

Les loyers représentent 50% des mensualités de crédit, il est donc primordial de s’assurer qu’ils seront perçus sans défaillance. Pour cela, il faut d’une part une location sans interruption avec une sélection rigoureuse des locataires et une bonne gestion des flux financiers. Et d’autre part, une couverture sans faille des risques éventuels. Soyez donc particulièrement vigilant à propos de la gestion locative qui vous est proposée et des assurances qui couvrent votre investissement.

Comment défiscaliser les travaux et frais déductibles en loi Pinel ?

Etablir votre plan d’épargne

La rentabilité d’un investissement, quel qu’il soit, se définit par la somme que vous avez mobilisée et investie dans ce placement. Rapportée au capital que vous constituez au terme de votre investissement. Soit la différence entre le montant dépensé et le prix de revente de votre bien.

Ce sont les 2 seules éléments qui comptent finalement. Pour parler simplement : combien j’ai mis de ma poche ? Et combien j’ai gagné au final ?

L’objectif du plan d’épargne est d’optimiser la trésorerie investie afin que les bénéfices de votre placement s’adaptent aux objectifs que vous vous êtes fixé :

  • Obtenir un capital disponible à moyen ou long terme en revendant le bien
  • Créer un patrimoine transmissible
  • Générer des revenus complémentaires pour votre retraite

Afin de maximiser votre rentabilité, le but est de mobiliser l’épargne la plus basse possible sur toute la durée de l’opération.

L’objectif est donc de trouver le financement le plus long possible, avec l’apport le plus minime. Pour l’atteindre vous devrez passer par un interlocuteur capable de remplir les missions d’un courtier, tout en ayant des partenaires bancaires bien établis.

Trouver la bonne banque pour financer votre investissement locatif

Si vous pensez que votre banque est la plus apte à financer votre projet, c’est certainement la solution la plus facile. D’autant plus si vous y avez la domiciliation de votre salaire. Mais, comme on dit, la solution de facilité n’est pas toujours la meilleure. Certains établissements financiers sont plus spécialisés dans les crédits immobiliers, évaluent mieux les risques et offrent de taux plus bas et des conditions d’emprunts plus favorables.

Il est donc utile de prendre un conseil indépendant qui vous aidera à trouver le bon interlocuteur pour financer votre investissement locatif.

Emprunter mais à quel taux ?

On vous le dit et vous le répète année après années, les taux de crédit en France sont à leur plus bas historique. Pour l’instant ils poursuivent toujours leur courbe descendante.

Dans le cadre d’un achat immobilier locatif le taux d’intérêt est toujours plus haut que pour un achat de résidence principale. Mais les taux restent historiquement bas même pour financer un investissement locatif, environ 1,6% pour un crédit sur 25 ans.

Et quoi qu’il en soit, le montant des intérêts de votre emprunt sont déductible de vos impôts. Donc les quelques points supplémentaires d’un taux déjà très bas n’entameront en rien la rentabilité de votre investissement .

Et bien sûr le taux d’intérêt que vous pouvez obtenir dépend de votre situation, financière, familiale, patrimoniale …

Signature chez le notaire

L’étape finale de la mise en place de votre opération, qui vous consacrera propriétaire d’un bien immobilier locatif, est bien sur la signature de l’acte authentique devant le notaire. Deux solutions s’offrent à vous. Soit prendre un rendez-vous physique avec le notaire, soit avoir recours à la signature électronique sans nécessité de vous déplacer

Outre la rémunération du notaire, les frais comprennent les droits d’enregistrement. Ces droits représentent le poste le plus important. Ils sont différents selon les départements, mais dans l’ensemble représentent aujourd’hui 5,80 % du prix de vente contre 5,09 % avant le 1er janvier 2014.

Les frais de notaire, droits de mutation, débours et rémunération du notaire inclus pour l’achat d’un appartement dans le neuf en Loi Pinel représentent 3% du montant de votre acquisition. Alors qu’il faut compter 8% dans l’ancien

Pour aller plus loin :