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Investissement locatif Pinel : comment optimiser sa fiscalité ?

Investissement locatif Pinel : comment optimiser sa fiscalité ?

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Payer moins d’impôt tout en se constituant un patrimoine à moyen ou plus long terme : tel est l’un des nombreux avantages de la loi Pinel. Ce dispositif, destiné à favoriser l’investissement locatif en France, est un excellent levier pour optimiser sa fiscalité et ainsi faire fructifier son épargne.

Réduire sa facture fiscale grâce à l’investissement locatif en loi Pinel

Le dispositif de la loi Pinel permet à l’acheteur d’un bien immobilier neuf ou ancien (dans le cadre d’une rénovation complète), de bénéficier de réductions d’impôts significatives lui permettant ainsi de financer une partie importante de son investissement. L’avantage fiscal de la loi Pinel est un excellent levier pour se constituer un patrimoine à moindre coût, solide et sécurisé.

Suivant la durée de location du bien (3 ans, 6 ans ou 9 ans), le propriétaire-bailleur accède à différents taux de réduction d’impôt sur le revenu, qui vont de 12% à 21% de la valeur du bien.

Prenons l’exemple de Monsieur Dupont qui achète, dans une grande ville de province, un T2 neuf d’une valeur de 200.000 €. Suivant la durée sur laquelle il s’engage à louer son bien, Monsieur Dupont aura droit aux réductions d’impôt suivantes :

- Pour une durée de location de 6 ans : - 12% de réduction d’impôt, soit 24.000 € d’économie

- Pour une durée de location de 9 ans : - 18% de réduction d’impôt, soit 36.000 € d’économie

- Pour une durée de location de 12 ans : - 21% de réduction d’impôt, soit 42.000 € d’économie

Dans le cadre de la loi Pinel 2015, Monsieur Dupont peut investir jusqu’à 300.000 €. Prenons le cas dans lequel notre investisseur achète cette fois-ci un T3 d’une valeur de 300.000 €. La réduction fiscale autorisée par le dispositif loi Pinel, dans le cadre des 2 achats, figure dans le tableau récapitulatif ci-dessous :

Simulation cas achat 200.000 €Simulation cas achat 300.000 €

Simulation cas achat 200.000 € Simulation cas achat 300.000 €
Taux de réduction d’impôt 12% 18% 21% 12% 18% 21%
Sur une durée de location de : 6 ans 9 ans 12 ans 6 ans 9 ans 12 ans
Valeur du bien 200 000 € 200 000 € 200 000 € 300 000 € 300 000 € 300 000 €
Réduction d’impôts / mois 333 € 333 € 292 € 500 € 500 € 438 €
Réduction d’impôts / ans 4 000 € 4 000 € 3 500 € 6 000 € 6 000 € 5 250 €
Réduction d’impôts totale 24 000 € 36 000 € 42 000 € 36 000 € 54 000 € 63 000 €

A noter : L’investisseur peut acheter plusieurs biens immobilier en loi Pinel, à condition que la somme des acquisitions ne dépasse pas 300.000 € par an. M. Dupont peut donc acheter deux biens d’une valeur de 150.000 € chacun, dans des villes différentes, afin de diversifier ses placements.

Optimisation fiscale dans le cadre de l’investissement locatif en loi Pinel :

Si La loi Pinel 2015 permet de bénéficier d’une première réduction d’impôt significative (appelée aussi « réduction d’impôt faciale »), elle permet dans le même temps d’optimiser sa fiscalité grâce aux charges déductibles. Ces charges déductibles, qui représentent en quelque sorte la face immergée de « l’iceberg », ne sont pas toujours connues des investisseurs. Il est donc conseillé de s’adresser à un professionnel, lequel vous permettra d’optimiser pleinement votre investissement locatif et donc votre fiscalité.

Ainsi, Monsieur Dupont, pour optimiser son investissement en loi Pinel, peut déduire de ses revenus fonciers les charges suivantes :

- les intérêts d’emprunt ;

– les frais de garantie de son prêt ;

– la taxe foncière du bien loué ;

– les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels ;

– les primes d’assurance ;

– les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).

On peut donc obtenir, grâce à la loi Pinel, un double avantage fiscal ; d’une part, une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur la valeur du bien et, d’autre part, la déduction des nombreuses charges liées à l’investissement locatif. A ce levier fiscal, s’ajoutent les loyers, second levier d’optimisation de l’investissement.

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