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Je souhaite faire un investissement locatif sans apport, est-ce possible ?

Non seulement c’est possible mais dans le cadre des dispositifs de défiscalisation type loi Pinel, c’est même fortement recommandé par les experts financiers. Pourquoi ? Simplement parce que vous pouvez déduire jusque 21% du prix du bien de vos impôts sur le revenu. Grâce à l’effet de levier du crédit immobilier ajouté a la réduction d’impôt, 80% de votre mensualité de crédit s’autofinance. Vous pouvez ainsi devenir propriétaire d'un bien de 300 000 euros avec une épargne mensuelle de seulement  300 euros.

  • Comment réussir votre investissement locatif sans apport ?
  • Votre meilleur ami : le crédit
  • Profitez de taux particulièrement favorables
  • L’assurance sur le capital emprunté, un coût, une sécurité pour vos proches
  • Comment obtenir un prêt bancaire pour votre investissement locatif sans apport.
  • Les critères d'éligibilité

Alors comment réussir votre investissement locatif sans apport ?

Votre meilleur ami : le crédit

Pourquoi ne pas laisser un tiers financer votre investissement ? Vous souhaitez acquérir un bien immobilier en profitant des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Le remboursement de votre emprunt sera donc couvert à 70 ou 80 % par les loyers perçus et votre crédit d’impôts pendant au moins 12 ans. Il est doutant plus pertinent dans ce cas d’avoir recours à un crédit sur une longue durée.  Celui-ci pourra couvrir tous les dépenses annexes, comme les frais de notaire.  C'est ce type de financement, dit a 110%, qui vous permet de réaliser votre investissement locatif sans apport. Par ailleurs, grâce à une durée de crédit allongée au maximum votre effort d’épargne mensuel est réduit au minimum. Vous devenez ainsi propriétaire d'un bien, avec une mensualité confortable sans impact sur votre niveau de vie.

Profitez des taux particulièrement favorables pour financer votre investissement. 

Si la remontée des taux d’intérêt est souvent annoncée, A ce jour elle est restée hypothétique . Pour l’instant ils demeurent à leur plus bas historique, malgré la crise sanitaire. Au cours des cinq dernières, les taux  sont passés de 2,41% à 2,38% entre 2016 et 2017 . En janvier 2018, ils atteignaient 2,16% pour un 20 ans fixe ou 1,72 % pour les taux négociés. En cette rentrée 2021 vous pouvez emprunter sur 25 ans avec un taux qui ne dépasse pas 1,28 %.  La période ne peut donc pas être plus propice au crédit. Par ailleurs, les intérêts de votre emprunt sont déductibles des loyers que vous percevez, donc pas de pression fiscale concernant votre revenu locatif.

L’assurance sur le capital emprunté, un coût, une sécurité pour vos proches

Cette assurance obligatoire se calcule à partir de critères multiples. Son coût est different selon les établissements bancaires et les options choisies : sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté. Mais aussi en fonction de votre profil emprunteur :

  • Âge 
  • État de santé
  • Montant, durée et type de prêt,
  • Risques particuliers (profession, fumeur ou pas, déplacements....)

L'assurance emprunteur représente certes un surcout significatif. Mais elle garantit également la protection de vos proches. Une donnée importante à prendre en considération , car en cas de coup dur et d'accident de la vie (invalidité, décès)  ils héritent d’un bien entièrement payé.

Comment obtenir un prêt bancaire pour votre investissement locatif sans apport

 Assurez-vous d'abord que les conditions de votre investissement sont maîtrisées pour faciliter votre accession à un prêt couvrant la totalité de votre investissement locatif sans apport.  Présentez un plan de financement complet, qui prend en compte l'ensemble des éléments inhérents a votre projet immobilier.  Plus vous apporterez de gages de sécurité, plus la banque vous accordera des conditions d'emprunt intéressantes.  Certains critères sont décisifs et conditionnent l'acceptation de votre dossier. Vos loyers notamment, qui couvrent une part significative de vos mensualités   doivent être garantis par le gestionnaire de votre bien, si possible. Tout comme l'emplacement, la qualité de la construction et des prestations fournies, un ensemble de critères qui permettront à votre bien d'être loué en continu.  Optez donc pour un promoteur reconnu qui dispose d’un capital confiance auprès des organismes bancaires.

Vous pouvez également faire appel a un courtier bancaire. De plus en plus de français ont recours à ces intermédiaires pour les aider à trouver un financement adapté.  

De son côté le groupe Confiance prend en charge toute la procédure financière, depuis la constitution du dossier et sa présentation à la banque jusqu'à l'accord de prêt final. 

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Les critères d’éligibilité

Depuis le 1er janvier 2021, le taux d'endettement maximum est passe de 33 à 35%. Et les banques ont encore une marge de 20% des credits accordés pour déroger à la règle et dépasser cette limite. Vous devez bien sur justifier de revenus réguliers depuis plusieurs années. La banque qui va financer vote investissement locatif sans apport en fonds propres calculera bien sur les risques encourus et votre capacité d’emprunt. Vous ne pourrez pas dépasser le taux d’endettement officiel  soit 33% de vos revenus. Limitez donc les crédits à la consommation qui pourraient impacter ce taux  avant de présenter votre dossier aux banques. Vos relevés bancaires seront également observés à la loupe ! Attention aux adeptes du découvert, la rigueur est de mise quand on parle chiffre avec son banquier.

Chez Confiance, construire, gérer et financer est au cœur de notre métier depuis 30 ans et l’investissement locatif sans apport représente 80% de nos dossiers. N'hésitez pas à nous interroger, nos experts répondrons à toutes vos questions.

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