25/03/2020

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défiscalisation Impôts et taxe Investir dans l'immobilier

Lorsque l’on pense investissement immobilier Pinel, la question de la rentabilité de ce dernier est déterminante dans le choix du bien à acquérir. Voyons à quelle hauteur doit être le rendement d’un bon investissement ainsi que comment le calculer.

Loi PINEL : Quelle rentabilité exiger pour faire un bon investissement ?

Mais avant de parler de rendement, il faut avoir en tête que celui-ci va évoluer tout au long de la durée de propriété du bien en question, selon que son acquisition est  faite à crédit ou comptant, en fonction du montant du loyer, etc.

Le rendement locatif est habituellement calculé de manière simple en divisant le montant du loyer par le prix de revient du bien immobilier.

Selon les types d’investissement, (loi Pinel, résidence étudiante, entre autres) le rendement sera différent. De même, qu’il sera défini comme bon selon votre objectif à court, moyen, ou long terme.

On parle d’un bon investissement immobilier quand sa rentabilité est plus élevée que celle que l’on obtient avec une assurance vie ou un livret d’épargne. Toutefois, les experts s’accordent sur le fait qu’un bon investissement immobilier dans le neuf, doit avoir un taux de rendement supérieur de 3 % à celui d’une épargne dite classique.

 

Comment calculer le rentabilité de l’investissement en loi PINEL ?

Pour calculer le rendement d’un investissement en loi Pinel, il existe plusieurs formules :

Le rendement locatif brut = loyer mensuel x 12 mois x 100) / Prix d’acquisition

Le rendement locatif net (c’est-à-dire après avoir déduit les charges liées à votre bien) = loyer mensuel x 12 mois x 100 – taxe foncière – charges – frais de gestion) / Prix d’acquisition

Exemple : acquisition en loi Pinel d’un T3 de 60 mètres carrés en zone B1

  • Prix d’acquisition : 196 000 €
  • Montant du loyer max : 616.8 (plafond loyer = 10.28 €/m²)
  • Taxe foncière : 1214 €
  • Charges : 2500 €
  • Frais de gestion : 1.5 %

Le rendement locatif brut est égal à 3.77% (616.8 x 12 x 100/196 000)

Le rendement locatif net est de : 3.7 % (616.8 x 12 x 100-1214-2500 – (1.5 x 616.8 x 12) /196 000)

Mais pour obtenir le taux de rentabilité d’un investissement en loi Pinel les éléments suivants sont également à prendre en compte :

  • Les réductions d’impôts obtenues pendant toute la durée de location obligatoire
  • L’évolution des loyers
  • L’évolution des prix de l’immobilier
  • L’effet de levier (principalement en rapport avec les évolutions des taux des crédits immobiliers)

Ce calcul est celui du TRI (taux de rendement interne) de l’investissement immobilier qui lui doit être supérieur à 6 % pour que l’on considère que l’on a réalisé un bon investissement.

Si le prix d’achat de votre investissement et le montant du loyer sont connus, le reste s’appuie sur des hypothèses auxquelles les professionnels de l’immobilier sont habitués. Par conséquent pour avoir une idée au plus juste de votre taux de rendement,  n’hésitez pas à faire appel à l’un de nos conseillers.

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