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comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Quelle sera la rentabilité de mon investissement ? Voici la 1ere question que vous vous posez généralement avant de vous engager dans un placement immobilier.  Acheter un bien pour le louer, c’est d’abord mobiliser une somme importante. Il est donc légitime de vous demander combien ça va vous rapporter. Bien souvent le rendement locatif est la 1ere référence évoquée pour évaluer la pertinence de votre choix d’investissement. Toutefois ce chiffre ne prend en compte qu’un indicateur très relatif et ne garantit en aucun cas la rentabilité réelle de l’opération.  Alors quelles sont les données concrètes qui vous permettront d’être sûr que vous placez votre argent sur le bon cheval ?

Voici tous les éléments que vous devez prendre en considération pour estimer la rentabilité effective que vous pouvez obtenir. 

  • La rentabilité locative : un indicateur absolument insuffisant 
  • La rentabilité finale : le seul indicateur complet
  • Un exemple simple et concret 
  • Les indicateurs qui comptent
  • Le mode de financement de votre investissement. 
  • Obtenir un crédit avec ou sans apport  
  • Les savoir-faire qui vous permettent d’atteindre une rentabilité maximale
  • Les garanties 
  • Les savoir-faire de Confiance Invest

La rentabilité locative : un indicateur absolument insuffisant 

Arrêtez de vous laisser inonder par les chiffres de la rentabilité locative 

Si vous cherchez des informations sur la rentabilité d’un investissement immobilier locatif vous entendrez souvent parler avant tout de la rentabilité locative de votre bien.  Qui correspond à un pourcentage qui indique le ratio entre le montant annuel des loyers perçus et le coût du bien. Le calcul est le suivant :  (Loyer annuel divisé par prix du logement) multiplié par 100.

Ce chiffre est un indicateur qui illustre uniquement le niveau des loyers d’un bien comparé au prix d’achat de celui-ci. Mais il s’agit d’un calcul basique qui ne suffit absolument pas à définir la réelle rentabilité de votre investissement. En effet, les facteurs à prendre en compte sont beaucoup plus nombreux.  A l’évidence, tout le monde peut définir un prix de loyer élevé juste pour rendre sa proposition plus attractive. Encore faut-il pouvoir l’obtenir tous les mois, et le garantir.  Et même là ce ne sera pas suffisant pour définir la rentabilité finale de votre investissement

Le rendement locatif : un indicateur à plusieurs facteurs 

D’abord il faut prendre en compte le rendement locatif de manière plus large. C'est à dire en incluant le taux de sinistre et la tension locative :  

  • Le taux de sinistre, exprimé en pourcentage, correspond au nombre de procédures de contentieux enregistrées au tribunal pour des cas de loyers impayés. -
  • La tension locative est une note sur 10 qui indique la facilité à trouver un logement ou un locataire dans une ville donnée. 

Si on vous promet une rentabilité locative très élevée mais que vous ne trouvez pas de locataire à ce niveau de loyer, votre profit tombe à l’eau. Ou encore si vous avez un très bon niveau de loyer mais que vous avez régulièrement des impayés, votre rentabilité sera aussi à revoir à la baisse. 

En conclusion ne vous laissez pas bercer par la promesse d’une belle rentabilité locative. C’est simplement un indicateur parmi d’autres et ce n’est pas le plus décisif. La facilité, ou non, à trouver un locataire et le pourcentage de loyers impayés auquel vous faites face sont des données tout aussi importantes. Avoir un gestionnaire efficace et rigoureux pour suivre vos locataires et la perception de vos loyers est également primordial. 
Et ce n’est pas tout, il y a encore plusieurs indicateurs décisifs. 

La rentabilité finale : le seul indicateur complet 

La rentabilité d’un investissement, quel qu’il soit, se définit par la somme que vous avez mobilisée et investie dans ce placement. Rapportée au capital que vous constituez au terme de votre investissement. Ce sont les 2 seules éléments qui comptent finalement. Pour parler simplement : combien j’ai mis de ma poche ? Et combien j’ai gagné au final ? 

Un exemple simple et concret 

Vous achetez un bien à 200 000€ avec un crédit sur 20 ans. Au bout de dix ans vous le revendez. Il vous reste donc 10 ans de crédit à rembourser. Comme il y a des intérêts sur votre emprunt vous n’avez pas exactement remboursé la moitié du capital. En fait vous vous êtes acquitté d’environ 80 000€ sur les 200 000€ dus.  

Maintenant admettons que votre bien n’a pas pris de valeur en 10 ans. Ce qui est impossible si vous avez choisi une ville avec un minimum de dynamisme. Selon l'INSEE, l'indice des prix des logements a connu une hausse de près de 22% entre 2010 et 2020. 

Mais prenons cette base de 0 plus-value pour estimer la rentabilité minimale que vous pouvez espérer. Votre bien est donc vendu à 200 000€. Vous remboursez les 120 000€ dus à la banque et vous encaissez la différence, soit 80 000€. 

Selon votre plan de trésorerie qui inclue la mensualité de votre crédit, la gestion locative, la gamme de garanties locatives et travaux, l’entretien de votre bien par le syndic de copropriété etc. Vous avez versé 250€ par mois pendant 10 ans, c’est à dire 30 000€ environ. Avec lesquels vous avez créé un capital de 80 000€, soit 3 fois plus que votre investissement initial. Rapporté à une rentabilité annuelle, cela correspond à un taux d’environ 18%. 

Les indicateurs qui comptent

Pour définir la rentabilité réelle de votre investissement locatif il y a donc plusieurs variables qui entrent en jeu. Or celles-ci sont encore plus décisives que le niveau de votre loyer. 

Par exemple le mode de financement de votre investissement. 

Sur quelle durée porte votre crédit ? Plus la durée de votre crédit est longue, plus la mensualité de remboursement sera faible. Donc plus votre effort d’épargne sera limité. Ainsi, un simple écart de quelques dizaines d’euros tous les mois, à cause d’un crédit moins long, peut faire une grosse différence au bout de 10 ans. 

En effet, passer de 250 à 350 euros d’épargne pour le même bien immobilier, représente près de 30% d’épargne supplémentaire que vous devrez investir. Quand on sait que les 2 éléments servant à définir votre rentabilité sont l’épargne que vous avez mobilisée et le capital que vous avez constitué. Vous imaginez que 30% de plus pour le même bien impacte fortement votre rentabilité

Si l’on reprend les chiffres de notre exemple cité plus haut, vous avez constitué un capital de 80 000€ grâce à votre investissement immobilier. 
Vous avez utilisé 250 euros d’épargne mensuelle pour créer ce capital en 10 ans. Ce qui représente une rentabilité annuelle d’environ 18%. 
Si vous constituez le même capital mais que vous mobilisez 350 euros au lieu de 250 euros d’épargne mensuelle. Cela signifie qu’au bout de 10 ans, au lieu d’avoir placé 30 000€ environ, vous aurez payé 42 000€ (350 x 12 x 10)

En conséquence, constituer en 10 ans un capital de 80 000€ avec une épargne de 42 000€ représentera cette fois une rentabilité annuelle de 12% seulement

Obtenir un crédit avec ou sans apport 

Dans le même esprit est-ce-que vous êtes passé par un financement avec ou sans apport ? Si vous avez mis un apport de plusieurs milliers d’euros, la rentabilité au bout de l’opération sera largement à revoir à la baisse. Là encore la somme que vous aurez injectée dans ce placement s’ajoutera à votre effort d’épargne mensuelle. Et cela impactera largement le ratio épargne mobilisée / capital constitué.

Gardons notre exemple en tête en incluant la variable de l’apport. 
Vous avez donc constitué un capital de 80 000€ grâce à votre investissement immobilier. Sauf qu’au lieu d’avoir mobilisé simplement 250 euros par mois, vous avez versé en plus 10 000€ d’apport pour obtenir votre crédit. Au bout de 10 ans vous aurez payé 40 000€ de votre poche (250 x 12 x 10 + 10 000).  Ainsi ces 40 000€ vous auront permis de constituer un capital de 80 000€, soit une rentabilité annuelle d’environ 10%


Maintenant supposons que vous avez cumulé ces 2 indicateurs, soit une épargne mensuelle plus élevée à cause d’un choix de durée de crédit plus courte, ainsi qu’un apport pour obtenir votre crédit. 
Vous mobilisez donc 52 000€ sur les 10 ans de votre opération (350 x 12 x 10 + 10 000). 
Ces 52 000€ vous permettent de constituer un capital de 80 000€, soit une rentabilité annuelle d’environ 7%.

En revanche, comme on l’a vue auparavant, si vous arrivez à minimiser votre épargne mensuelle et à obtenir votre crédit sans apport. Vous pouvez obtenir une rentabilité annuelle d’environ 18%
 

Garanties et gestion locative, les critères incontournable de la rentabilité

Les savoir-faire qui vous permettent d’atteindre une rentabilité maximale

Les savoir-faire du financement

Afin de maximiser votre rentabilité, vous l’aurez compris, le but est de mobiliser l’épargne la plus basse possible sur toute la durée de l’opération. Tout en assurant au maximum la sécurité de cette épargne et en optimisant le capital que vous pouvez constituer à terme. Pour ça, les premiers savoir-faire essentiels sont financiers.  Vous voulez que votre interlocuteur soit capable de vous accompagner efficacement sur l’élaboration du mode de financement le plus avantageux possible. Mais aussi vous aide à obtenir ce financement. 

L’objectif est de trouver le financement le plus long possible, avec l’apport le plus minime. Pour l’atteindre vous devrez passer par un interlocuteur capable de remplir les missions d’un courtier, tout en ayant des partenaires bancaires bien établis. C’est grâce à cette combinaison de savoir-faire qu’il pourra vous obtenir les meilleures conditions. 

Les savoir-faire de gestion 

La gestion locative est l’une des clés de la rentabilité de votre placement immobilier. Un loyer payé quoi qu’il arrive est l’élément primordial de votre plan de trésorerie. Pour cela il faut être capable de louer votre bien dès la remise des clés à des locataires soigneusement sélectionnés. On doit ensuite gérer les flux financiers : encaisser les loyers, s’occuper de la répartition des charges, de la régulation du bail. Mais aussi vérifier l’état du bien à chaque relocation et minimiser le délai de carence entre l’ancien et le nouveau locataire. Car vous devrez sinon compensez de votre poche chaque mois perdu. 

Les savoir-faire de revente

La parfaite connaissance du bien depuis sa construction et son historique de location sécurise l’acheteur. Et permet donc une évaluation optimale de la valeur de votre bien. Pour revendre dans les meilleures conditions, il faut faire appel à des négociateurs expérimentes avec une connaissance complète et détaillée du marché et de son évolution. 

Les garanties 

Si comme dit l’adage, un homme (ou une femme) avisé en vaut deux, il en va de même avec un investisseur. Se prémunir contre tout risque financier qui pourrait survenir assure la sécurité et préserve la rentabilité de votre investissement locatif. 

Garanties travaux :

Valables uniquement pour un logement neuf, les garanties légales du promoteur vous prémunissent contre tout défaut de construction et de fonctionnement. Mais couvre également des dommages engageant le constructeur au cours des 10 années suivant la livraison du bien

Garanties locatives : 

La garantie du versement des loyers est une priorité, et nécessite la couverture de plusieurs types de risques qui seront pris en charge par l’assureur

 La Carence locative : elle vous assure de percevoir 100% de votre loyer qu’il y ait un locataire ou pas dans votre bien.

La Vacance locative : Vos locataires sont partis et vous n'avez pas reloué votre bien.  Vous touchez 100% du loyer net pendant plusieurs mois 

Les Loyers impayés (GLI) : Vos locataires ne sont pas en mesure de régler le loyer, vous n’avez pas de soucis de recouvrement ni de trésorerie. Vous percevez néanmoins votre loyer net sans limitation de durée et sans franchise. Avec par exemple un plafond 90 000 € par sinistre

Détérioration Immobilière : Votre bien à subi des détériorations vous devez le remettre en état avant de la relouer.  L’assureur prend en charge tous les dommages avec un plafond de 10 000 € par sinistre

Protection juridique : Un confit vous oppose à vos locataires, les frais juridiques sont assumés par l’assureur à hauteur d’un plafond de 6000 € par sinistre

Garanties revente et trésorerie :

Changement de situation personnelle ou professionnelle, accident de la vie, ces garanties couvrent le manque à gagner qui pourrait mettre en difficulté votre trésorerie et préserve la rentabilité de votre investissement 

La garantie trésorerie vous protège contre les aléas de la vie, tels qu’un arrêt de travail, une hospitalisation, une perte d’emploi ou encore une invalidité en compensant votre épargne jusqu’à 300€/mois pendant 2 ans

La garantie revente couvre toute éventuelle moins-value en cas revente anticipée suite à un décès, un divorce, un chômage ou une invalidité, dans la limite de 20% du prix d’achat et 31 000 €

Les savoir-faire de Confiance Invest qui optimisent la rentabilité. 

Construction, financement, location, gestion, syndic et revente, chez Confiance, tous les services ont été unifies au sein d’un même ensemble afin de garantir 100% du cycle d’investissement. 

Financement : Votre conseiller dédié vous accompagne dans toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir la meilleure solution de financement pour votre investissement.   

Location : Vos revenus locatifs sont garantis à 100% dès la livraison. 
Gestion : Toutes les démarches concernant concernant la location de votre bien ainsi ainsi que la gestion des transactions financières sont prises en charges 

Syndic : Un administrateur est dédié à chaque résidence et assure l’harmonisation du cadre de vie afin de préserver la qualité et la valeur du bien

Revente : Des négociateurs expérimentés disposant d’une maitrise totale de l’historique du bien se charge de la revente dans un délai très court.

Ingénierie financière : Pour optimiser la rentabilité de votre épargne, des spécialistes vous assistent pour choisir le cadre fiscal adapté à votre situation. Et vous proposent des solutions de financement personnalisées. 

Après ce tour d’horizon des nombreux critères qui conditionnent la rentabilité réelle d’un investissement immobilier, vous y voyez sans doute plus clair. Vous comprenez donc que la rentabilité locative est plutôt une poudre aux yeux pour rendre attractive à court terme une offre d’investissement locatif. Et non pas un indicateur qui vous permet d’estimer la rentabilité finale réelle de votre placement. 

Il est bien possible de réaliser un bénéfice significatif avec par exemple un taux de rentabilité de 18%. Mais pour cela il faut prendre en compte de nombreux éléments bien plus décisifs. 
En l’occurrence l’articulation du financement et votre plan de trésorerie mais aussi les savoir-faire de votre gestionnaire et l’amplitude des garanties qui vous protègent. 

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