Obtenir un prêt immobilier sans apport devient de plus en plus difficile. Des taux de crédit au plus bas, des critères très strictes encadrant les prêts bancaires, l’assurance emprunteur désormais résiliable à tout moment… Les banques font face à de plus en plus de contraintes et moins de sources de profit. Alors ce qui devrait apparemment favoriser l’investisseur ne risque-t-il pas au contraire de rendre plus difficile son accès au crédit ?
Dans la ligne de mire des banques, le financement sans apport de l’investissement immobilier, qu’elles ont de moins en moins nombreuses à accorder.
- Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?
- Quels sont les avantages de l’investissement immobilier sans apport ?
- Rentabilité d’un placement immobilier sans apport
- Rentabilité du même investissement immobilier avec un apport de 10 000 €
- Un contexte contraignant qui rend les banques plus frileuses
- Pourquoi est-il plus facile d’obtenir un crédit immobilier sans apport avec Confiance Invest ?
- Les critères à respecter pour obtenir un prêt immobilier avec ou sans apport
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?
C’est un mode de financement qui vous permet d’acquérir un bien immobilier avec 0 €. L’ensemble du prix du bien ainsi que tous les frais annexes lies à l’opération : frais de notaire, garanties sont entièrement couvert par l’emprunt bancaire. Ce type de crédit est également appelé emprunt à 110%.
Quels sont les avantages de l’investissement immobilier sans apport
D’abord vous n’avez pas besoin de disposer d’une épargne pour vous engager dans un investissement locatif. Mais surtout la rentabilité finale de votre placement immobilier sera nettement revue à la baisse si vous avez versé un apport de plusieurs milliers d’euros. Car la somme injectée dans ce placement viendra s’ajouter à votre effort d’épargne mensuelle. Impactant ainsi largement le ratio épargne mobilisée / capital constitué
Rentabilité d’un placement immobilier sans apport
Vous avez acheté, par exemple, un bien à 200 000€ avec un crédit sur 20 ans. Au bout de dix ans, vous choisissez de revendre votre bien. Vous devez donc rembourser les 10 ans de crédit restant dus. Soit, intérêt compris, environ 120 000€.
En admettant que votre bien n’ait pris aucune valeur en 10 ans. Une hypothèse qui permet d’estimer la rentabilité sans aucune plus-value mais ne correspond pas à la réalité. En effet, selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 22% entre 2010 et 2020.
Vous vendez donc votre bien 200 000€ et remboursez les 120 000€ dus à la banque. Il vous reste donc un capital de 80 000€.
Selon votre plan de trésorerie, vous avez versé 250€ par mois pendant 10 ans. Ce montant inclut la mensualité de votre crédit, la gestion locative, la gamme de garanties locatives et travaux. Ainsi que l’entretien de votre bien par le syndic de copropriété etc. Au total vous avez déboursé environ 30 000€. Et vous avez créé un capital de 80 000€, soit 3 fois plus que votre investissement initial. Ce qui, rapporté à une rentabilité annuelle, correspond à un taux d’environ 18%.
Rentabilité du même investissement immobilier avec un apport de 10 000 €
Au moment de contracter votre crédit, vous avez verse 10 000€ d’apport personnel. En revendant votre bien au bout de 10 ans vous avez également constitué un capital de 80 000€. Mais aux 250 euros d’épargne mensuelles, vous devez ajouter les 10 000€ d’apport initial. Ainsi pour obtenir le même capital, vous avez payé de votre poche : 250 x 12 x 10 + 10 000, c’est à dire 40 000 €.
La rentabilité annuelle de l’opération sera donc ramenée à environ 10% au lieu des 18% pour le même investissement immobilier, mais sans apport.
Un contexte contraignant qui rend les banques plus frileuses
Pour un investisseur immobilier le crédit sans apport est donc un élément déterminant en terme de rentabilité. Néanmoins les banques sont de plus en plus frileuses pour accorder ce type de prêt. Elles considèrent en effet qu’il existe un risque non négligeable à vous octroyer un crédit qui dépasse la valeur du bien. Car en cas d’incident de paiement une partie du prêt risque de substituer même après la revente.
Ainsi le taux d’apport personnel moyen estimé fin 2021, avoisine les niveaux les plus élevés constatés au milieu des années 2010. Sur le marché du neuf, le taux d’apport personnel moyen est aujourd’hui de 17,4% soit un point de plus que l’an dernier.
D’une manière générale la règle est de disposer d’environ 10% du prix d’achat. Mais selon les banques ce pourcentage peut aller jusqu’à 20% Ainsi en 2021, 36% des dossiers de crédit avec plus de 10% d’apport
Pourquoi est-il plus facile d’obtenir un crédit immobilier sans apport avec Confiance Invest
Chez Confiance Invest la majorité des investissements locatifs en 2021 ont été faits sans apport. Alors quel est notre secret pour que les banques accordent plus facilement un prêt immobilier sans apport à nos investisseurs ?
Notre Antériorité
Près de 34 ans d’antériorité représente un gage de solidité et de stabilité pour nos partenaires bancaires. La démonstration de nos résultats et ceux de nos investisseurs s’appuie sur une expérience de longue durée. Les banques nous connaissent bien et travaillent avec nous depuis des années. Nous sommes un partenaire stable, solide et efficace pour nos partenaires bancaires.
Notre Savoir-faire
Avec près de 34 ans d’expertise sur la construction, la gestion locative, le syndic, la revente, nos partenaires bancaires sont surs que la gestion des investissements de nos clients est maitrisée et sécurisée.
Nous assurons :
- La construction d’un bien de qualité
- La gestion locative de ce bien pour que notre investisseur perçoive ses loyers tous les mois, dès le premier mois de sa livraison
- L’entretien des parties communes et des espaces extérieurs afin que nos résidences restent attractives et en parfait état dans le temps
- La revente des appartements au meilleur moment et au meilleur prix grâce à notre connaissance précise de nos biens et de leur historique.
Quelques chiffres à propos de nos savoir-faire :
- 15 000 logements construits
- 8000 logements gérés
- 100 millions de loyers versés chaque année à nos investisseurs
- Délai moyen de première mise en location 21 jours
- 98% des biens reloués en moins de 26 jours
- Moins de 1% de sinistre sur notre parc locatif total
Ces éléments rassurent aussi bien nos investisseurs que nos partenaires bancaire
Nos garanties
Confiance Invest, dispose des meilleures garanties du marché. Le rôle de ces garanties est d’assurer à nos clients une réussite totale dans leur investissement. Mais elles permettent aussi à nos partenaires bancaires d’être rassurés quant à la viabilité des projets de nos investisseurs.
En effet avec des loyers garantis ainsi qu’une garantie de trésorerie et de revente, les banques savent qu’elles ne risquent pas de mauvaise surprise. Elles accordent ainsi plus facilement un crédit immobilier sans apport puisque celui-ci sera remboursé de manière stable et pérenne, grâce au loyer perçu par l’investisseur. Comme les risques sont couverts par notre assurance, les banques ne craignent pas de se retrouver face à un client insolvable et donc incapable rembourser son crédit.
En fait, entre le loyer garanti et la participation de l’économie d’impôts, le crédit est couvert à 80% par d’autres acteurs que l’investisseur lui-même.
Et en cas de coup dur, les garanties de trésorerie et de revente viennent sécuriser l’investissement et réduisent d’autant plus la prise de risque de la banque.
Autrement dit, grâce à notre antériorité, la maitrise des savoir-faire tout au long de l’opération et notre gamme de garanties, nous pouvons obtenir des conditions de financement réellement avantageuses pour nos investisseurs.
Les critères à respecter pour obtenir un prêt immobilier avec ou sans apport
Tout emprunteur doit d’abord respecter le taux d’endettement maximum de 35%. Il se calcule sur la base de la somme de vos charges annuelles et des mensualités du prêt, assurance comprise, divisée par votre revenu annuel net avant impôt
Vos charges comprennent par exemple le remboursement de l’emprunt de votre résidence principale ou votre loyer mais aussi tous les crédits consommation.
Les nouvelles conditions d’emprunt édictées par le Haut Conseil de stabilité financière fixent des règles très strictes. Elles contraignent les banques à faire preuve de vigilance pour respecter à la lettre les critères définis par l’institution financière
- La durée d’emprunt est limitée à 25 ans. Avec 2 ans supplémentaires pour les investissements dans le neuf.
- Le taux d’endettement ou taux d’effort est fixé à 35% assurance emprunteur comprise
- Les banques disposent d’une enveloppe dérogatoire de 20% par trimestre.
