15 février, 2019

La nouvelle loi Denormandie est une adaptation du dispositif Pinel à l’investissement dans l’immobilier locatif ancien avec travaux. Celle-ci a été mise en application le 1er janvier 2019.

 

Cette fois-ci, l’objectif du gouvernement n’est pas de favoriser la construction de logements neufs dans des zones tendues. Mais de rénover les centres villes des agglomérations moyennes. L’Etat espère, ainsi, redonner un nouveau souffle aux régions qui s’appauvrissent, en favorisant la rénovation des logements de centres villes.

Attirer de nouveaux habitants et de nouveaux commerces, tel est l’enjeu de cette dernière niche fiscale.

Le cadre d’application de la nouvelle loi Denormandie

Tout comme la loi Pinel, ce dispositif permet de déduire de ses impôts jusqu’à 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.  Pour cela, ce montant doit comprendre le prix d’acquisition de l’immeuble, les frais de notaire et les travaux. La réduction d’impôt est de 2% les 9 premières années et de 1% les 3 suivantes. Enfin les conditions de plafonnement des revenus du locataire et l’encadrement des loyers sont également identiques à celles prévues dans le dispositif Pinel.

Plus spécifiquement :

  •  le bien doit être  acquis avant le 31 décembre 2021,
  • situé dans une zone labellisée « Cœur de Ville »
  • et le montant travaux doit correspondre à 25% minimum du prix d’acquisition.

La nouvelle loi Denormandie VS la loi Pinel : lequel de ces deux dispositifs offre les meilleures conditions de rentabilité pour l’investisseur ?

Dispositif Pinel

Opter pour un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel permet de profiter de nombreuses garanties, bien connues des investisseurs :

  • la qualité de construction aux normes d’un bien neuf
  • la situation dans une zone en développement ou les besoins en logement sont bien identifiés
  • l’assurance de percevoir un loyer dès la livraison du bien
  • l’évolution constante de la valeur du bien dans une zone à l’activité croissante.

La loi Pinel propose  un cadre bien défini pour un investissement sans surprise.

Dispositif de Denormandie

Pas moins de 222 villes françaises sont éligibles à la nouvelle loi Denormandie.  C’est dire à quel point la rentabilité de l’investissement dans un bien immobilier risque d’être aléatoire. Même avec une analyse pointue du marché, comment être sûr d’avoir évalué au mieux le potentiel de développement démographique et économique d’un centre-ville choisi parmi 222 agglomérations moyennes ?

Zoom sur les points problématiques.

  • Les Travaux : Ceux qui ont déjà entrepris des travaux de rénovation savent à quel point l’aventure peut se transformer en cauchemar. Toiture, charpente, humidité, mise aux normes thermiques et écologiques, certains travaux se révèlent vite pharaoniques. Couts exorbitants, mais aussi délais à rallonge : pour éviter les mauvaises surprises, il convient de bien choisir ses prestataires, mais aussi d’assurer le suivit du chantier. En conclusion, l’investisseur devra résider non loin du bien acquis et prévoir de dégager du temps pour vérifier les travaux.
  • La garantie de location : A l'évidence, la rentabilité d’un investissement locatif réside dans la garantie que le bien sera loué de manière continue.  Mais il parait difficile d’anticiper l’affluence des demandes de logement dans le centre-ville sélectionné. La re-dynamisation et la relance d’activité fonctionneront-t-elles et dans quel délai ? Pourtant, quoi qu’il en soit, il faudra bien s’acquitter des mensualités de remboursement du crédit.
  • L’évolution de la valeur du bien : En cas de revente dans 10 ans, quelle sera la valeur du bien ? Là encore, impossible à évaluer lors de l’achat. Le pari du gouvernement  est effectivement de redonner des couleurs aux villes de province, grâce à l’investissement locatif. Mais le succès sera-t-il au rendez-vous ?  En outre cette décision n’est-elle pas simplement une mesure politique, qui s’inscrit dans le cadre d’une actualité plutôt éruptive ? Et finalement, que restera-t-il dans 10 ans de cette volonté de requalification des régions désertées par leur population ?
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