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Gérer mes biens immobiliers, le nouveau service en ligne des impôts

Gérer mes biens immobiliers est la nouvelle interface du site impôts.gouv et accessible depuis le 2 août 2021.  Ce service est destiné à devenir un outil de simplification autant pour services fiscaux que pour les propriétaires immobiliers. En fait, l’objectif de l’Etat est de mettre en place un cadre qui facilite la mise en application de la réforme des valeurs locatives cadastrales prévue en 2026. Son principe est notamment de réviser les bases de calcul de la taxe foncière ce qui devrait sensiblement modifier la facture 

Pourquoi un nouveau service est-il dédié aux biens immobiliers ?

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale

Quelles sont les bases du calcul de la valeur cadastrale 

  • La surface réelle VS la surface habitable
  • Les caractéristiques prises en compte 

Comment la taxe foncière est-elle calculée ?

A quels changements s’attendre en 2026

  • Une révision complète des valeurs locatives
  • Les petites surfaces et les logement récents favorisés 

Gérer mes biens immobiliers un service évolutif 

Pourquoi un nouveau service est-il dédié aux biens immobiliers ?

« Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) vous permettra désormais d’avoir une vision d'ensemble de votre patrimoine foncier. Ainsi que des caractéristiques de vos biens (adresse, surface, nombre de pièces, catégorie d’habitation…) 

Comme vous le savez, à compter de 2023, l'Etat supprimera la taxe d’habitation, sauf pour les résidences secondaires et les logements vacants. La taxe foncière deviendra donc le principal impôt local, en dehors de la taxe des ordures ménagères. L’interface "Gérer mes biens immobiliers" permettra donc aux services du fisc d’affiner son évaluation grâce à une meilleure connaissance de l'usage de votre logement. Ainsi vous devrez mentionner l’usage de chaque bien : résidence principale, secondaire ou mise en location. Et pour ce dernier cas, préciser l’identité des locataires. Chaque relocation faisant obligatoirement l’objet d’une mise à jour sur la plateforme.

De leur côté les services des impôts s’assureront de la conformité de ces informations. En les croisant avec l’adresse de résidence principale mentionnée par les contribuables sur leurs déclarations de revenus. 

Ce nouveau service vous concerne que vous soyez particulier ou professionnel (personne morale). Vous y trouverez l'ensemble de vos biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…). Vous y accédez trés simplement en vous connectant à votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr. Pour toute interrogation qui concerne les caractéristiques mentionnées, il suffit d'envoyer une demande sur la messagerie. Et ensuite de sélectionner le thème « J'ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier ». 

Gérer mes biens immobiliers : comment est calculée ma taxe foncière ?

Le montant de votre taxe foncière sur la base de 50% de la valeur locative cadastrale de votre. Elle est ensuite multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Pour cela, l’administration prend en compte :

  • La localisation de la valeur locative de votre bien.
  • Sa surface habitable et corrigée.
  • Le nombre de pièces (chambres, salles de bains, cuisine équipée ou pas...).
  • L'état général du logement et de ses équipements.

Si vous être propriétaire d’une maison, l'état intègre au calcul la surface du terrain ainsi que les dépendances et annexes (garage, grange). Il comptabilise également certains éléments distinctifs, comme l'architecture, la qualité de l'environnement (proximité des commodités, des transports en commun...).

Taxe Foncière = surface pondérée x prix au mètre carré pondéré local de référence.

L’ensemble des éléments retenus pour ce calcul relèvent de l'appréciation de l’administration fiscale. Ainsi chaque coefficient correspond à une situation précise et déterminée par cette dernière. Vous pouvez obtenir certaines informations sur les caractéristiques de votre bien à travers le service en ligne « gérer mes biens immobiliers ». Mais si vous souhaitez davantage de précisions, il existe 3 organismes dédiés auxquels vous adresser.

  • Votre bien se situe en France hors région parisienne : 
  • L’Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL).
  • Vous souhaitez connaître le loyer annuel moyen par région, départements et par ville :
  • L’observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).
  • Votre bien immobilier se situe dans la grande et petite couronne parisienne :
  • L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) recense quant à lui les loyers parisiens 

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale de votre bien

Tout d’abord, sachez que la valeur locative s’applique à tous les logements. Qu’ils soient vides, loués ou occupés par leurs propriétaires.

La valeur locative cadastrale, se définit comme le loyer théorique que peut rapporter votre bien s’il est mis en location. Elle sert de base fiscale aux impôts locaux assis sur le foncier. Ces valeurs sont actuellement déterminées selon une évaluation du marché́ locatif de 1970. La méthode de calcul consiste à̀ classer les logements selon leur localisation et leur caractéristiques. Afin de leur attribuer une valeur en fonction de cette classification.  

Date et qualité de construction, éléments de confort, nombre de pièces, localisation … Il existe 8 catégories, allant de 1 qui correspond à un bien de haut standing jusqu'à 8 pour un bien très vétuste. Ce classement s’appuie sur l'addition de plusieurs variables, comme le nombre de pièces dans le logement. Mais aussi de paramètres plus subjectifs, comme la surface des éventuelles dépendances, la présence d’un ascenseur, du niveau des équipements apportant du confort. Ou encore l’eau courante, le gaz, l’électricité, le tout à l’égout, le système de chauffage central. Mais aussi l’entretien de l’ensemble et l'environnement global sont autant d’éléments qui viennent se greffer sur le calcul de la valeur cadastrale. 

Gérer mes biens immobiliers : quelles sont les bases de calcul de la valeur cadastrale 

La surface réelle VS la surface habitable

La valeur cadastrale d’un bien immobilier prend en compte uniquement la surface réelle .  Attention, le nombre de pièces au sens foncier diffère du nombre de pièces mentionnées dans les annonces immobilières (T1, T2, T3...). En effet, il concerne uniquement des espaces cloisonnés, utilisés pour y séjourner, y dormir ou y prendre les repas (cuisine, salle de bain, chambre, séjour...). 

Les dégagements, les pièces annexes (entrée, buanderie, dressing...) et les dépendances incorporées (cave, garage, terrasse et grenier) ne sont pas comptabilisés. 

Chaque élément extérieur à votre appartement situé constitue un local distinct, à l’exception des terrasses qui se rattachent au bien.

La surface affichée est la surface réelle totale du bien. Elle se compose pour une habitation, de sa partie principale et de ses dépendances incorporées si elles sont directement accessibles depuis l'intérieur du local. 

  • la surface réelle se calcule de mur à mur  
  • En revanche, la surface habitable se calcule de mur à mur en déduisant certaines zones (surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers)
  • Enfin la surface dite "loi Carrez" est spécifique aux biens en copropriété́. Elle comprend la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces correspondant aux murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Mais elle ne prend pas en compte les parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m

Les caractéristiques prises en compte : 

La répartition des surfaces permet de déterminer très précisément la surface pondérée entrant dans le calcul de la valeur locative. Ensuite des pondérations sont appliquées aux surfaces des dépendances incorporées en fonction de l’utilisation qui en est faite. 

  • Les pièces de réception, les chambres, les cuisines et les salles d’eau ;
  • Les annexes d’une habitation que sont les entrées, les couloirs, les antichambres, les rangements et autres offices ;
  • Les dépendances du local que sont les garages, les caves, celliers, terrasses, greniers et tout autre élément faisant partie du bien.

Dans le calcul, leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient allant de 0,2 à 0,6.

Le confort :

L'évaluation du confort du logement est également un critère qui détermine la surface pondérée. Le calcul intègre des éléments de confort qu'il traduit en mètre carré. Qui ensuite viennent s'ajouter à la surface au sol selon des bases prédéfinies :

  • Eau courante : +4 m²
  • Gaz : +2 m²
  • Electricité : +2 m²
  • Lavabo : +3 m²
  • WC : +3 m²
  • Baignoire : +5 m²
  • Douche : +4 m²
  • Chauffage par pièce : +2 m²

Chaque critère correspond à un coefficient intégré dans le calcul de la valeur cadastrale :

  • Entretien, entre 0,80 à 1,20
  • Situation, entre -0,10 à +0,10
  • Présence ou absence d’ascenseur, entre -0,15 à +0,15

A quels changements s’attendre en 2026 ?

Une révision complète des valeurs locatives. 

Actée dans la loi de finances 2020, la réforme des valeurs locatives cadastrales n’est pas encore en vigueur. Celle-ci prévoit la révision de leur évaluation à partir des loyers constatés sur le marché́ locatif en 2023. Avec une première application aux impôts locaux en 2026. 

Les taxes locales assises sur les locaux d’habitation, notamment la taxe foncière, basent leur calcul sur des valeurs locatives cadastrales issues d’une évaluation du marché locatif datant de 1970. Ces valeurs n’ont depuis pas fait l’objet d’une réelle révision, et n’ont donc pas suivi l’évolution des marchés locatifs locaux. Les logements des quartiers davantage valorisés par le marché qu’il y a 50 ans sont donc actuellement sous-imposés, contrairement aux logements situés dans des zones dans lesquelles les loyers ont relativement baissé depuis 1970.

Les petites surfaces et les logements récents favorisés 

En effet, les bases de calcul des valeurs locatives actuelles, surévaluent les logements les plus récents alors qu'elles sous-évaluent les logements les plus spacieux offrant un grand nombre de pièces. Il en va de même pour les logements les plus anciens, construits avant 1950, alors que la plupart ont fait l’objet de rénovation et offre souvent un standing de très bon niveau.  Leur valeur locative devrait donc augmenter de plus de 15 % en moyenne, et de 20 % pour ceux construits avant 1920. En revanche, les logements construits dans les années 1960 et 1970 verraient leur valeur locative baisser de 16 % en moyenne suite à cette révision

D’après l’étude publiée par IPP (Institut des Politiques Publiques) qui a étudié la révision des valeurs locatives dans vingt des plus grandes agglomérations françaises, hors Paris. L’analyse de cette redistribution des valeurs locatives en fonction du niveau de vie des occupants montre une redistribution des ménages les plus aisés vers les ménages les plus modestes. Ainsi, les 10 % des ménages les plus aisés verraient la valeur locative du logement qu’ils occupent augmenter en moyenne de plus de 9 % tandis que la valeur locative des 10 % des ménages les plus modestes diminuerait de 5,6 % en moyenne. En effet, ce résultat se base sur un constat croisé : les ménages situés en haut dans la distribution des niveaux de vie habitent en moyenne dans des logements plus spacieux, globalement sous-valorisés par les valeurs locatives non-révisées. 

Gérer mes biens immobiliers , vers l'ajustement de la taxe foncière
Gérer mes biens immobiliers le nouveau service de déclaration fiscale réservé aux propriétaires

 Gérer mes biens immobiliers, un service évolutif.

Comme vous l’avez compris le nouveau service des impôts « Gérer mes biens immobiliers » est un outil qui devrait faciliter la gestion fiscale de votre patrimoine.   Mais aussi donner davantage de moyens de vérification au fisc.  À terme, les fonctionnalités développées permettront de répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux, de dématérialiser les déclarations foncières, de liquider les taxes d’urbanisme, de déclarer l’occupant des locaux d’habitation ou encore de collecter auprès des propriétaires, dans le cadre de la révision des valeurs locatives, les loyers des locaux d'habitation mis en location.

Vous trouverez sur le site impôts.gouv un tutoriel présentant toutes les étapes à suivre     https://www.youtube.com/watch?v=QKInqsiKtyk

Dès l’automne 2022, vous pourrez souscrire vos déclarations foncières si vous avez déposé une autorisation d’urbanisme et calculer le montant de vos taxes d’urbanisme en une seule démarche.

En janvier 2023, vous pourrez commencer á déclarer vos occupants, et les loyers des biens mis en location. Gérer mes biens immobiliers, un service qui simplifie les démarches.

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