14/12/2020

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Garantie locative Impôts et taxe Investir dans l'immobilier

Acheter pour louer est un moyen d’autofinancer son placement immobilier. Mais après une année qui a bouleversé les équilibres économiques, quel est aujourd’hui le contexte financier du marché de l’immobilier ? Faut-il opter pour l’ancien ou le neuf ? Découvrez tous les détails pour mieux guider votre choix d'investissement. 

Acheter pour louer : à quel prix ?

On pouvait s’attendre à une stagnation des prix de l’immobilier en cette année 2020. Et pourtant il n’en est rien, au contraire, les prix ont progressé de 6,3% sur un an et de 2,5% sur les trois derniers mois. On constate en décembre une augmentation significative de 96€ au m2 pour les appartements dans l’ancien. Le prix au m2 du neuf diminue, lui, de 20€ 

Les crédits toujours à un niveau historiquement bas.

Les taux d’intérêt continuent leur baisse   –0,4 pour un crédit sur 25 ans. Soit des taux qui oscillent entre 1.33% et 1.13% ou encore entre 0,96 et 0,84 sur 15 ans.

Cependant les banques deviennent de plus en plus exigeantes sur le profil des emprunteurs. Ainsi, Les organismes financiers ont refusé 17% des demandes de crédit immobilier au 4eme trimestre 2020, soit un dossier sur 5.

Outre la barre fatidique des 33% du taux endettement, celui-ci ne doit pas dépasser sept ans de revenus. Si vous disposez d’épargne, c’est donc le bon moment pour l’utiliser, verser un acompte de 15% facilitera la validation de votre dossier 

Neuf ou ancien, quel type de placement immobilier faut-il choisir ?

Le prix au mètre carré est généralement moins élevé dans l’ancien. Cela vous donne à priori l’impression de faire un meilleur investissement si vous souhaitez acheter pour louer ? Il faut cependant y regarder à deux fois et comparer les frais divers sur le long terme. 

Achat :

Les frais de notaire varient de manière significative entre l’acquisition dans ancien ou neuf. De 2 à 3% du prix d’achat initial pour un investissement dans un bien neuf contre 7 à 8% dans un bien immobilier ancien.

Garanties du Bâtiment :

Acheter pour louer, c’est aussi prévoir que l’entretien des équipements collectifs est à la charge du bailleur. 

Investir dans le neuf offre des garanties contre toutes les dégradations qu’elles soient liées à la structure de l’habitation (garantie décennale) ou aux équipements (garantie biennale). Alors que pour un investissement dans l’ancien, les dégâts sont souvent à la charge du seul propriétaire. 

Acheter pour louer : attention aux travaux ! 

Votre bien doit répondre à des critères de confort et respecter les normes en vigueur pour pouvoir être loué. Dans l’ancien les travaux de mise à niveau comme la plomberie, l’électricité, le changement des sols, ou l’aération, représentent en moyenne 20 á 30% du prix d’achat.

Par ailleurs, il faut rajouter également à ce budget les frais d’aménagement, meubles de cuisine, équipements de salle de bain, robinetterie etc

Maitriser les charges courantes pour éviter les mauvaises surprises

Aujourd’hui les constructions neuves sont obligatoirement labellisées BBC (bâtiment à basse consommation). Les charges courantes restent donc très modérées. En revanche, les équipements dans l’ancien étant souvent vétustes, leur entretien peut générer des frais élevés.      

Un bien facile à louer

Acheter pour louer c’est choisir un produit conforme aux exigences de l’investissement locatif. D’une manière générale, un bien de petite ou moyenne surface, T1, T2 se loue beaucoup mieux et plus cher au m2 qu’un bien plus grand. Si l’ancien a souvent plus de cachet, les petits appartements offrent rarement la même fonctionnalité que dans le neuf où tout est optimisé.  

Acheter pour louer, comment utiliser ses impôts pour financer son investissement ?

La loi Pinel, qui s’applique aux logements neufs permet de déduire de ses impôt jusqu'à 21% du prix du bien. Le plafond d’investissement est fixé á 300 000 € dont 5500€ au m2. De plus, l'Etat définit les zones éligibles, dites tendues, situées en majorité les grands centres urbains

On retrouve également ces conditions, dans l’ancien, avec la loi Denormandie  Mais cette fois  le bien doit se situer dans une commune dont le besoin de réhabilitation est important. Les travaux doivent représenter au moins 25% du cout total de l’opératiion. Seul un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE) peut les réaliser.

Enfin l’investissement immobilier dans le neuf donne lieu à une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la date de livraison du bien.

Malgré un cout d’achat moindre, entre l’aménagement, les travaux et les frais divers, l’immobilier ancien se révèle finalement plus couteux que le neuf. Aujourd’hui l’investissement locatif est un produit très bien maitrisé par les promoteurs. Ils proposent des offres clé en main couvertes par de nombreuses garanties. Ainsi, le placement dans l’immobilier neuf permet à l’investisseur de s’assurer des revenus complémentaires sans avoir besoin de se préoccuper de la gestion de son bien. 

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