Lorsque vous souhaitez financer un investissement locatif, le crédit est généralement votre meilleur allié.
L’immobilier locatif vous intéresse mais vous vous demandez comment vous allez réussir à financer cet investissement ? A moins de disposer d’un capital important, vous devez avoir recours à l’emprunt bancaire. L’objectif de l’opération est que les loyers perçus couvrent la majeure partie des mensualités du crédit. Et pour l’atteindre il vous faut un plan de trésorerie bien étudié. Vous devez bien sûr avoir des revenus suffisants. Mais surtout un reste à vivre, toutes charges payées, qui vous permette de dégager une épargne mensuelle confortable. Quelles sont les étapes qui feront de vous un propriétaire heureux ? Nous vous accompagnons, pas à pas, dans leur découverte.
Bien choisir votre stratégie d’investissement
- Définir votre budget
- Quel bien choisir ?
- Investir dans le neuf et miser sur le coup de pouce Pinel
- Prendre en compte les frais de notaire
- Trouver la bonne banque pour financer votre investissement immobilier
- Emprunter, oui, mais à quel taux ?
- Quel type de crédit choisir ?
- L’assurance emprunteur, combien ça coûte ?
- Comment préparer mon dossier emprunteur
- Quelles sont les pièces à fournir
- Quel est le délai de réponse de la banque
- Confiance Invest, le financement de votre investissement locatif clé en main
1 – Définir votre budget
Combien pouvez-vous emprunter à la banque pour financer votre investissement locatif ?
Tout dépend de vos revenus bien sûr, mais aussi de vos charges. Depuis janvier 2021 le taux maximum d’endettement est passé à 35%. Votre capacité de crédit est donc ce qui reste après avoir payé vos charges, loyers ou RP et autres crédits.
Admettons que ces charges représentent 20% de votre taux d’endettement, il vous reste 15% de vos revenus que vous pouvez investir.
Exemple :
- Revenus du foyer : 6000 euros mensuels
- Résidence principale : 1250 €
- Crédit voiture ou conso : 250 €
Calcul :
- 6000 x 0.35 = 2100 <- Capacité d’endettement totale
- 2100 – 1250 (RP) = 850
- 850 – 250 (conso ou voiture) = 600
Votre capacité d’endettement est donc de 600 euros par mois
2 – Quel bien choisir ?
Vous allez financer un investissement locatif, donc encore une fois, il s’agit d’abord de conjuguer rentabilité et sécurité. Et n’oubliez pas que la 1ere clé de votre projet immobilier c’est le loyer encaissé.
Alors quel est le bien, rentrant dans votre budget, qui vous apporte le plus de garanties de percevoir sans faute un loyer 12 mois/12 pendant les années qui viennent ?
D’abord un logement bien situé, à proximité d’un bassin d’emploi, d’écoles, d’universités, et desservi par les transports publics. Vous serez alors assuré d’une demande locative soutenue. La qualité de la construction, des aménagements et de l’environnement conditionnent le montant du loyer, qui doit correspondre à votre plan de financement. La surface dépend bien sûr de votre budget.
3- Investir dans le neuf et bénéficiez d’un coup de pouce fiscal
Le dispositif Pinel vous permet d’utiliser vos impôts pour acheter un bien immobilier neuf que vous devez mettre en location avec un loyer plafonné pendant 6 ans minimum.
Vous pouvez ainsi contribuer au financement de votre investissement locatif à hauteur de 63 000€ avec l’argent de vos impôts pour un engagement de location sur 12 ans.
De son côté l’investissement en résidence-services vous offre plusieurs leviers d’optimisation fiscale.
Vous profitez d’abord de loyers défiscalisés, mais aussi d’une exonération de la TVA de votre investissement et vous pouvez bénéficier d’un amortissement avantageux.
4 – Prendre en compte les frais de notaire :
Outre la rémunération du notaire, ces frais comprennent les droits d’enregistrement. Le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par l’acheteur.
La rémunération des notaires qui avait baissé, une première fois de 1,4 % en 2016, a ensuite été réduite à nouveau le 1er janvier 2021 de près de 2 %. Par ailleurs si les transactions dépassent 100.000 €, ils peuvent maintenant consentir jusqu’à 20 % de remise sur la part de leur rémunération. En fait le revenu direct des notaires a diminué progressivement au cours des dernières années. A l’inverse, la hausse des droits de mutation (c’est-à-dire de l’impôt) a lui grimpé depuis le 1er janvier 2014. Ces droits représentent le poste le plus important. Ils sont différents selon départements, mais dans l’ensemble représentent aujourd’hui 5,80 % du prix de vente contre 5,09 % avant le 1er janvier 2014.
Les frais de notaire, droits de mutation, débours et rémunération du notaire inclus, sont plus importants pour un investissement locatif dans l’ancien. Il faut alors ajouter 8% au prix de d’achat. En revanche si vous achetez un bien neuf, ils ne représentent que 3% du montant de votre acquisition.
5 – Trouver la bonne banque pour financer votre investissement locatif
« La meilleure c’est la mienne ! »
Si vous pensez que votre banque est la plus apte à financer votre projet, c’est certainement la solution la plus facile. D’autant plus si vous y avez la domiciliation de votre salaire. Mais, comme on dit, la solution de facilité n’est pas toujours la meilleure. Certains établissements financiers sont plus spécialisés dans les crédits immobiliers, évaluent mieux les risques et offrent de taux plus bas et des conditions d’emprunts plus favorables.
Il est toujours utile de prendre un conseil indépendant qui vous aidera à trouver le bon interlocuteur pour financer votre investissement locatif.
6 – Emprunter oui, mais à quel taux ?
Les taux d’emprunt qui paraissent aujourd’hui élevés sont toujours inférieurs à l’inflation. Ce qui signifie que que ça vous coûte toujours moins cher d’emprunter de l’argent pour un investissement que de laisser dormir votre épargne sous le matelas.
Quoi qu’il en soit, le montant des intérêts de votre emprunt sont déductible de vos impôts. L’investissement immobilier est donc l’un des seuls secteurs où les taux d’intérêt élevés peuvent être contrés par une optimisation fiscale.
Et bien sûr le taux d’intérêt que vous pouvez obtenir dépend de votre situation, financière, familiale, patrimoniale …
7 – Quel type de crédit choisir pour financer votre investissement locatif ?
Il existe deux types de crédit immobilier. Leur différence porte sur le remboursement des intérêts dont le montant est déductible de votre impôt sur le revenu. Donc à vous de calculer, selon votre situation fiscale, celui qui est le mieux adapté à votre investissement
Le crédit amortissable.
Vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. La formule est plutôt recommandée à ceux qui sont moyennement imposés. Le remboursement du capital étant étalé dans le temps, votre mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts ainsi que l’assurance décès-invalidité. Vous payez davantage d’intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années. Intégrez cette donnée dans votre plan de financement. La part d’intérêts déductibles diminuant au fil du temps, l’optimisation fiscale liée à la cette déduction perd progressivement de son efficacité.
Le crédit in fine.
Vous remboursez les intérêts tous les mois et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l’opération. La mensualité est plus faible qu’avec un prêt amortissable puisqu’elle ne comprend que les intérêts et les primes d’assurance. Vous payez ensuite le capital en une seule fois, à la date fixée dans le contrat. Les intérêts calculés sur l’ensemble du capital tout au long du crédit sont donc plus importants. Leur déduction de vos impôts est donc maximale tout au long du remboursement. Cette solution est intéressante lorsque vous êtes propriétaire de plusieurs biens puisqu’elle vous permet d’abaissez l’ensemble de votre base imposable.
8 – L’assurance emprunteur, combien ça coute ?
Si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, elle est indispensable pour que la banque vous accorde un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif.
Cette assurance couvre les risques de Décès ainsi que de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). C’est bien sûr une sécurité pour la banque mais aussi pour votre famille. En cas de décès vos ayant droit héritent d’un bien entièrement payé.
Toutes les banques vous proposent cette assurance qui est alors comprise dans le montant du prêt, mais souvent à un cout élevé. Vous pouvez parfaitement vous chargez vous-même de choisir votre assurance emprunteur. Son tarif varie selon votre profil et votre âge. Ainsi si vous êtes jeune et non-fumeur le taux sera de 0,05% du montant emprunté. Alors que si avez 50 ans et que vous êtes fumeur celui-ci peut grimper jusqu’à 0,33%.
9 – Comment préparer mon dossier emprunteur
Vous avez signé le compromis de vente, il vous faut maintenant une réponse adaptée à vos besoins de financement. Bien préparer votre dossier vous donnera les meilleures chances de faire progresser votre demande rapidement.
La plupart des établissements bancaires réclament les mêmes pièces justificatives pour monter un dossier de crédit immobilier. Lorsque vous aurez réuni tous les documents cités vous pourrez remettre le même dossier à l’ensemble des banques que vous souhaitez interroger. Mais attention, vous devez impérativement fournir des pièces originales à chaque consultation. Et vous pourrez ensuite laisser un dossier ne contenant que des copies de ces éléments.
Si vous emprunter à deux, le dossier doit également contenir tous les documents relatifs à la personne souscrivant l’emprunt avec vous.
10 – Quelles sont les pièces à fournir
Les justificatifs de votre identité, votre domicile, votre emploi
- Une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport) ;
- Un justificatif de situation familiale (livret de famille ou de mariage, certificat de Pacs, etc.) si vous empruntez en couple ;
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, factures d’électricité, d’eau ou de téléphone, attestation d’hébergement à titre gratuit, etc.) ;
- Un contrat de travail, éventuellement avec avenants, si vous êtes salarié.
Vos conditions de ressources et des éventuelles charges qui vous incombent
- Les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales ;
- Les relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois ;
- Les 2 derniers avis d’imposition ;
- Les justificatifs de tout crédit en cours ;
- Un justificatif de l’apport personnel éventuel
- Une attestation de la CAF si applicable ;
- Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers (2044 et baux)
- Compromis de vente ou promesse de vente (signés)
- Contrat de réservation pour une VFA (avant-contrat)
- Permis de construire avec justificatif des travaux à venir (devis) pour un logement ancien qui nécessite d’être rénové.
11 – Quel est le délai de réponse de la Banque
Il faut généralement compter un mois pour recevoir l’offre de prêt après avoir déposé le dossier avec tous les documents requis. Tout d’abord, vous négociez avec l’établissement bancaire les différents éléments du prêt, afin d’obtenir un accord sur le projet de financement du votre investissement locatif. C’est à la suite de cette accord de principe que la banque vous enverra l’offre de prêt immobilier.
Le document final récapitule tous les éléments convenus entre vous et la banque : capital emprunté, taux, durée, taux annuel effectif global (TAEG)… En ce sens, l’offre de prêt peut être considérée comme un contrat conclu avec la banque. Si la banque propose une assurance, elle devra l’indiquer dans l’offre de prêt et en ajouter les conditions générales.
De votre côté vous avez 10 jours pour valider cette offre.
12 – Confiance Invest, le financement votre investissement locatif clé en main
Le Groupe Confiance vous accompagne dans toutes les démarches nécessaires afin de financer votre investissement locatif. Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf chez Confiance, le responsable commercial dédié vous présente le plan de trésorerie, qui prend en compte tous les éléments financiers. Lors de la réservation de votre bien c’est à vous de décider si vous souhaitez choisir l’une de nos banques partenaires ou votre banque personnelle pour financer l’opération.
Garder votre banque ou pas : les 2 possibilités vous sont offertes.
Mais nos banques partenaires sont en mesure de vous proposer des conditions que vous ne trouverez probablement pas dans votre banque.
Notamment en termes de durée de crédit et d’apport nécessaire. Nous pouvons souvent obtenir un financement sur une durée plus longue. Cela représente un avantage très important dans le montage financier de votre projet pour définir votre épargne mensuelle. L’objectif étant d’aller chercher une rentabilité supérieure.
Cela peut vous permettre, notamment, de financer votre investissement locatif sans aucun apport initial. Alors qu’il est quasiment impossible d’obtenir de telles conditions aujourd’hui.
En fonction de votre situation, familiale, financière, patrimoniale, nous pouvons négocier pour vous un crédit totalement sans apport.
En effet, grâce à notre antériorité, aux milliers de dossiers conclus et aux excellents résultats de notre service de gestion et location que nos partenaires connaissent depuis des années, vous pouvez bénéficier de conditions qui sont quasiment impossibles à obtenir individuellement en tant que particulier.
Les étapes du processus pour financer votre investissement locatif
Concrètement, lorsque vous signez votre réservation, si vous avez opté pour un financement auprès de nos banques partenaires, nous vous accompagnons dans chaque étape du processus de financement :
- La première étape sera de rassembler tous les documents nécessaires à la constitution de votre dossier.
- Le conseiller qui vous a guidé jusqu’à la réservation vous assiste dans le montage de votre dossier en collaboration avec notre service financement.
- Votre conseiller vous transmet ainsi la liste des pièces à fournir.
Notre service financement vous accompagne jusqu’à ce que votre dossier soit complet.
- Nous nous chargeons ensuite des échanges avec nos banques partenaires afin de vous de trouver le meilleur financement possible pour votre projet en fonction de votre situation. Pas besoin de courtier, nous nous occupons de tout – Une fois votre dossier validé, la banque vous envoie votre offre de prêt finale.
- Une fois que vous validez votre offre de prêt, nous organisons la signature chez le notaire pour finaliser l’achat de votre bien et le lancement de votre projet.
Vous préférez opter pour votre banque personnelle.
Vous devrez alors vous charger vous-même des démarches suivantes :
- Réunir les pièces et de constituer votre dossier bancaire que vous enverrez directement à votre banque.
- En fonction de votre situation financière et patrimoniale votre banque vous transmettra une offre de prêt que vous devrez valider.
- Lorsque votre offre de prêt validée nous prendrons le relais pour fixer le rdv de signature chez le notaire.
Pour en savoir sur votre capacité à financer un investissement locatif, n’hésitez pas à faire un audit de votre situation financière et fiscale, c’est gratuit, sans engagement et 100% à distance.
